日本城鎮化率怎麼算

㈠ 城鎮化率怎麼計算

城鎮化率=城鎮人口/總人口。
總人口按照常住人口計算，只要在本地區居住半年以上，就統計為常住人口。反之，本地人口外出半年以後，就不把其統計為本地的常住人口）即城市常住人口與農村常住人口之比。
城鎮化率通常用市人口和鎮駐地聚集區人口佔全部人口的百分比來表示，用於反映人口向城市聚集的過程和聚集程度。

㈡ 城鎮化率如何計算

城鎮化率（城鎮化水平）通常用市人口和鎮人口佔全部人口的百分比來表示，用於反映人口向城市聚集的過程和聚集程度。

㈢ 1991至2001年間,日本的城市化率是多少

2013年，日本人口銳減至 1.272億人，城市化率為 91.86%（1.168億人）。

㈣ 城鎮化率計算

法律分析：中國正規媒體、書面用詞、統計資料中所用的城鎮化率是根據戶籍人口統計計算的。即城鎮戶籍人口/總戶籍人口 = 城鎮化率。

法律依據：《中華人民共和國城鄉規劃法》

第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規劃。

直轄市的城市總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意後，報國務院審批。其他城市的總體規劃，由城市人民政府報省、自治區人民政府審批。

第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮的總體規劃，報上一級人民政府審批。其他鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。

㈤ 常住人口城鎮化率怎麼算

常住人口城鎮化率是指一個地區城鎮常住人口占該地區常住總人口的比例。
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㈥ 日本百分之80人口在幾個大城市這是為什麼

工業化與大都市化是日本城鎮化核心驅動力

相關研究報告顯示，1945年，日本的城鎮化率僅為28％。二戰之後，日本城鎮化進入高速發展階段，1955年城鎮化率上升至56％，截至2011年，這一數據已超過90％，在亞洲地區屬於領先水平。

縱觀日本城鎮化進程，工業化、大都市圈、衛星城、軌道交通等關鍵詞頻繁出現。事實上，在這個過程中，每個關鍵詞都扮演了不可替代的角色：工業化是日本城鎮化的第一推動力，大都市圈是日本高速城鎮化的核心承載平台，立體便捷的交通體系和大量的衛星城則是日本城鎮化的重要支撐。

首先，日本將「工業化」作為二戰之後的國家戰略，開始制定有效的產業規劃和工業布局，高端製造和出口拉動成為推動日本快速發展的重要引擎。快速工業化使日本在最短的時間內實現了人口、產業和城市的高度聚集。在日本工業化發展巔峰期，其工業產值對國家GDP的貢獻曾超過85％，後來下降到50％左右，逐漸走向平穩。

其次，日本按照土地精細集約的發展思路，制定了日本都市圈發展規劃。在工業化的快速推動下，東京、大阪和名古屋三大都市圈開始形成。這三大都市圈面積僅占日本國土面積的14.4％，但人口和國內生產總值佔全國的50％以上，高度集中的都市化推動了日本城鎮化的高速發展。

最後，為了強化大都市的帶動和輻射效應，立體交通成為日本城鎮化發展的又一重要保障。機場、高速公路、高速新干線、地鐵、電車，再加上水上交通，這些構成了日本海、陸、空加地下的立體交通網路體系。便捷的交通促使大都市周邊產生了大量功能性衛星城，這些衛星城為疏解大都市的各種壓力發揮了重要作用。

上個世紀90年代之後，日本開始步入後工業化時代，第三產業崛起，現代服務業成為日本城鎮化新的驅動力。科研研發、總部經濟、信息技術、金融服務等新興產業完全取代了日本傳統工業，產業開始升級換代，以前的產品製造中心向總部中心、信息中心、金融中心和服務中心轉變，第三產業推動著日本城鎮化水平繼續向前發展。

日本城鎮化發展可見一斑，有得有失，可圈可點，對中國今後的城鎮化有一定的借鑒意義。以下主要從四個方面解讀日本城鎮化中的「得」與「失」。

一、城密與鄉疏矛盾

都市「過密化」與鄉村「過疏化」是日本城鎮化過程中存在的典型問題，特別是三大都市圈佔據了日本過半的人口，城市人口密度非常大。例如2010年，東京都平均人口密度為6017人／平方千米，東京都中心23個區平均人口密度為14389人／平方千米，大阪市人口密度為11843人／平方千米，名古屋市人口密度為6785人／平方千米，遠高於當年北京的平均人口密度1196人／平方千米。雖然日本政府對大都市進行了積極引導和科學管理，但是由於大量人口的過度集中，住房緊張、交通擁擠、環境污染、公共資源配套不全等問題開始涌現。

與之形成鮮明對比的是，日本農村出現勞動力不足、高度老齡化、空心化、文化水平落後及產業缺乏動力等問題，最終導致了日本出現鄉村嚴重衰退的現象，這對日本鄉村文化的保持和發揚帶來了極為不利的影響。

如今，日本90％以上的人口都居住在大城市或中小城鎮，純粹生活在農村、漁村、山村的人口非常稀少。農村人口的減少直接導致了日本糧食產量與自給率的大大降低，增加了糧食進口的依賴性。因此，當下中國城鎮化有必要合理控制大城市人口，引導農民就地城鎮化，以保證農村及農耕文化發展的可持續性。

二、市場與政府互動

市場是推動城鎮化的重要力量，但政府的引導和法治措施也是必不可少的。政府和市場要做好統籌互動，既要調動市場的積極性，尊重市場經濟規律，又要積極發揮政府的調控性，同時也要劃清兩者界線，避免走向極端化。

盡管日本在城鎮化過程中遇到了不少問題，但是政府恰如其分地發揮作用，為城鎮化的健康發展提供重要決策依據。與歐美國家相比，日本在城鎮化過程中十分重視法律保障和規劃先行。日本政府先後頒布《國土綜合開發法》、《向農村地區引入工業促進法》、《新事業創新促進法》、《三大都市圈發展規劃》、《土地區劃整理法》和《新市町村建設促進法》等系列法律法規，通過科學規劃和有效引導，發揮市場機制在城鎮化進程中配置資源的基礎性作用，有效避免了人為因素的主觀偏差、行政意志的「拔苗助長」和放任自由的無序增長等突出問題。

中國城鎮化過程中必須理清政府職能，把握好「市場的歸還市場，政府的歸還政府」這條主線，充分發揮自身優勢，為市場良性發展「保駕護航」。通過制定、完善相應的法律法規政策，對新興城鎮化進行科學規劃，以「兩場統籌」（市場、官場）引導城鎮化的有序發展。

三、繁榮與泡沫教訓

日本工業化驅動下的高速城鎮化，讓經濟出現了空前的繁榮。特別是房地產行業，更是如火如荼，土地和房產「神話」不斷上演。毋庸置疑，房地產大量開發和暴利驅動助推著日本城鎮化進一步向前邁進。各行各業的企業都開始涉足房地產業，房地產也成為全民投資的首選。

在巨大的利益驅動下，日本土地和房地產價格不斷翻倍暴漲，房地產泡沫越吹越大。2000年之後，日本房地產泡沫開始破裂，當年約近5000家房地產企業或建築公司破產倒閉，房地產市場經歷了一次「大洗牌」後，開始回歸理性。但是，這個泡沫卻給日本經濟帶來了重創。之後十年，日本經濟一蹶不振。

當前中國的房地產市場與此前日本經歷的相類似，當時日本房地產以「硬著陸」收場，給經濟帶來了極大的負面影響。以史為鑒，中國新型城鎮化需要避免房地產過度開發的泡沫化，必須通過科學引導和有效調控，杜絕「造城」式的「被城鎮化」，實現房地產行業的良性健康發展。

四、生態與生產並重

日本在推進城鎮化過程中，高度重視產業支撐，保持了城鎮化與產業化發展的同步協調，沒有產業支撐的城鎮化和造城運動容易形成「空城」和「鬼城」。由此可見，可持續的城鎮化擴張應以產業支撐為前提，做好三產的協同發展，這樣不僅可以激發和增強城市活力，而且還可以有效避免過度城鎮化和產業空心化的問題。

在城鎮化過程中，除了產業和生產之外，生態保護也是每個國家都非常關注的重要問題。事實證明，以生態破壞為基礎的生產是不可持續的，是需要付出高昂代價的。日本在工業化過程中，產業動力雖然強勁，但也遭遇了生態毀滅性破壞的深刻教訓。曾經令世界震驚的「瘋人村」、「水俁病」、「痛痛病」、「哮喘病」、「核污染」等問題都已成為典型社會公害事件，這些都是過度產業化和缺乏生態保護意識導致的後果，這種慘痛的代價是無法用金錢去彌補的。意識到問題的嚴重性後，日本開始制定《公害基本法》，城鎮化才慢慢走向生態集約型發展的新方向。

日本政府1月31日發布的數據顯示，東京圈凈遷入人口2018年逼近14萬，多數都道府縣在與東京圈搶奪人才的大戰中處於下風。

【首都：人滿為患】

日本總務省1月31日發布一份報告，顯示東京圈2018年凈遷入人口為13.99萬，同比增加1.43萬人。

所謂東京圈，即東京都、神奈川縣、埼玉縣和千葉縣。其中，東京都2018年凈遷入人口最多，達到79844人；埼玉縣次之，24652人；神奈川縣，23483人。

日本共同社報道，與往年相比，2018年數據把居住在日本的外國人涵蓋在內；如果不算外國人，則東京圈凈遷入人口連續23年增長。

為遏制東京圈人口過度增長，日本政府不斷出招。例如，日本政府官員去年披露，今後原則上禁止東京市區的大學在十年內增加招生名額。

截至2018年初，日本287萬大學生中，大約40%就讀於東京圈；東京中心城區23個區的高校錄取全國18%的大學生，是地方生源主要的就讀院校。

一個比較普遍的現象是，地方學子赴東京求學，畢業後在首都就業，導致地方人才流失。

日本人口遷移：從向三極集聚向東京圈一極集聚

日本存在兩個版本的城市化率統計：一是市部人口比重。該比重為國內學界廣泛引用及世界銀行資料庫收錄，但受行政區劃調整影響大。比如因行政區劃調整，1950-1960年從37.3%激增至63.3%，2000-2010年從78.7%激增至90.7%。二是DID人口比重。為克服行政區劃調整影響，日本統計部門在1960年定義人口集中地區(Densely Inhabited Districts， DID)，即人口密度高於4000人/平方公里的調查區，和市區町村內互相鄰接、人口合計超過5000人的調查區。日本DID人口比重從1960年的43.3%快速增至1990年的63.2%，再增至2010年的67.3%。

在日本城市化進程中，人口隨著產業持續向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈「三極」集聚轉為向東京圈「一極」集聚。1)第一階段，在1970年代日本經濟增速換擋以前，因三大都市圈收入水平較高且經濟持續集聚，人口大規模流入。1955年東京圈、大阪圈、名古屋圈GDP佔全國份額分別為23.8%、15.3%、8.6%，人口佔比分別為17.3%、12.3%、7.3%，經濟-人口比值為1.38、1.24、1.12。到1973年，三大都市圈GDP佔比分別增至29.1%、16.9%、9.4%；人口分別達2607、1636、918萬人，佔比分別達23.9%、15%、8.4%，經濟-人口比值分別為1.22、1.13、1.12(未變)。

2)第二階段，因東京圈收入較高且經濟繼續集聚、名古屋圈經濟份額略有上升、大阪圈衰落，1973年之後東京圈人口繼續保持凈遷入狀態，名古屋圈人口略有遷入，大阪圈人口基本處於凈遷出狀態。1974-2016年，東京圈、大阪圈、名古屋圈人口凈遷入量分別為350、-89、10萬人。2016年東京圈、大阪圈、名古屋圈經濟份額分別為32.3%、13.9%、9.9%，分別較1973年變化3.2、-3.1、0.5個百分點；人口分別為3629、1831、1134萬人，佔比分別為28.6%、14.4%、8.9%，分別較1973年變化4.7、-0.6、0.5個百分點；經濟-人口比值分別為1.13、0.96、1.11。該時期大阪圈、名古屋圈人口增長主要源於自然增長。

此外，在嚴重的少子化和老齡化背景下，日本人口在2008年左右見頂，1990年代中期開始以來除東京都及東京圈三縣、愛知縣(名古屋圈核心)、大阪府、福岡縣等少數地區外，絕大多數縣逐漸面臨人口凈遷出，不少地區人口開始減少。至2016年，日本47個都府道縣中已有39個人口見頂，49個主要城市中已有27個人口見頂。

㈦ 致命的誤區，為什麼房價難言"歷史大頂

2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控政策出台，中國房價將出現「歷史大頂」。對於上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。
在政府城鎮化政策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區：
誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給；
誤區二，認為「人口流動」可以代表房地產需求；
誤區三，認為「老齡化」將導致房價下跌；
誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲；
誤區五，認為加杠桿必然等於「炒房」和泡沫。
主流房地產分析框架
對於中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和政策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對於全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。
在本文中，主要集中於宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之後的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對於中國房地產的主流分析框架是「人口流動+貨幣現象」。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。其中，「人口流動」對應「剛性需求」，「貨幣現象」對應「投資需求」或者反映價格泡沫程度。
其中，「人口流動」又包括兩部分，一部分是「老齡化」，一部分是「城鎮化」，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處於存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由於房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是「貨幣現象」，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析「人口流動+貨幣現象」框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？
在「人口流動+貨幣現象」框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。
事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。
北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模政策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。
圖1 北京、上海銷售下滑，重慶銷售上升
與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。
圖2 北京、上海房價飆漲，重慶房價基本不變
在2014-2015年「忽視房地產供給」的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。「土地供給不足」因素越來越被市場接受，呼籲放鬆特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：「人口流動決定剛性需求」、「老齡化導致房價下跌」、「中國城鎮化接近尾聲」、「加杠桿就是炒房、泡沫」，在下面的誤區二到誤區五中將一一進行論述。
誤區二：「人口流動」能決定房地產剛性需求嗎？
我們認為，決定房地產剛性需求的並不是「人口流動」，而是「購買力流動」。
在2016年初，很多人將上海「人口凈流出」作為上海房價不能上漲的主要依據，但結果讓人大跌眼鏡。事實上，2011年以來一線城市人口增速一直在下降，但一線城市房價在全國漲幅仍然位居前列。

圖3 北京、上海人口增速持續下降
為何人口下降，反而房價大漲？因為我們只關注了人口下降，而沒有關注其背後的原因。是因為大家不渴望北上廣的教育、醫療、就業、娛樂條件嗎？答案顯然是否定的！
一線城市人口增速下降，根本原因有兩個：
一是限制特大城市人口規模是一項基本國策，「嚴格控制特大城市人口規模」明確寫在「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》、《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限為2300萬；上海市人口上限為2500萬。
二是一線城市超高的房價使得很多人難以在一線城市體面的生活，不得不「逃離北上廣」。
換句話說，一線城市的人口增速下降，是政府政策、高房價阻止了中低收入階層人口流入的結果。如果人人都能在北上廣深買得起房、人人都有購房條件，那一線城市的人口增速有可能下降嗎？
盡管現實有些殘酷，但不得不承認，離開北上廣的是中低收入階層，而全國各地的中高收入階層仍然在進入北上廣，只有極高收入階層才有可能真的希望離開中國一線城市、出國移民。
我們的核心觀點是，衡量一線城市房地產剛性需求，要看的是「購買力流動」，而不是「人口流動」。即使一線城市總人口數量減少，只要買得起房的人口數量在增加，一線城市的剛性需求就是在增加。簡單的將「人口流動」等同於「購房需求」，存在嚴重的問題。
誤區三：「老齡化」真的會讓房價下跌嗎？
在宏觀層面，「老齡化」一直是論證中國房地產市場「歷史大頂」的重要依據。很多觀點認為，「老齡化」導致適齡購房人口佔比下降，進而導致房地產需求下降，進而導致房地價格下跌。
上述觀點的主要證據是日本，日本70年代之後人口老齡化加速，最終導致了日本80年代的房地產泡沫破裂，同時日本房價近二十多年一蹶不振。
上述理論和證據是不是看起來合理、很充分？但事實並非如此。從全球數據來看，「老齡化」與房地產價格基本沒有關系，日本更可能是一個特例。
先看美國，老齡化完全無法阻擋房價上漲。美國1990年之後老齡化明顯加劇，適齡購房人口佔比持續下降，但美國房價上漲並未停止，甚至出現加速趨勢。即使次貸危機房價階段性下跌，目前房價也已經漲回危機前的水平。

圖4 美國老齡化加劇，房價反而上漲
再看英國，老齡化之後房價反而加速上漲。英國1990年之後老齡化加速，2000年之後適齡購房人口佔比下降，英國房價卻一路上漲。同樣經歷次貸危機階段性大跌之後，目前房價已經漲回危機之前的水平。

圖5 英國老齡化加劇，房價反而上漲
最後看德國，老齡化最嚴重時期反而是房價上漲最快時期。德國1980年之後人口老齡化一直在持續，1995年適齡購房人口佔比見頂、之後長達二十年下降，但在人口老齡化程度最高、適齡購房人口佔比最低的2010年以來，德國房價卻一路飆升。

從美國、英國、德國等例子可以看出，「老齡化」決不能與「房價下跌」劃等號。如果簡單的看圖說話，我們能得到的結論反而是：美國、英國、德國房價均呈現長期上漲趨勢，而無論老齡化與否，甚至無論經濟危機與否。
不管上述看圖說話的結論是否成立，至少我們已經能夠證明一點：將「老齡化」作為中國房價大頂的理由是大錯特錯；除日本之外，多數國家「老齡化」與房價漲跌無關。
誤區四：中國城鎮化真的接近尾聲了嗎？
從宏觀層面， 城鎮化率接近尾聲也一直是看空中國房地產的重要理由。但真實情況是，從國際比較看，完全得不出「中國城鎮化接近尾聲」的結論。
如果看戶籍城鎮化率，中國戶籍城鎮化率不足40%，顯然距離城鎮化結束還有相當相當遠的距離。
不過，戶籍城鎮化率對中國的城鎮化程度存在明顯低估，特別是對於三四線城市而言。由於戶籍制度的原因，很多農民已經在三四線城市購房，但不願放棄農村戶口，因為農村戶口相對三四線城市戶口更有價值。
如果不看戶籍城鎮化率，而是看常住人口的城鎮化率，中國2015年城鎮化率也僅為56%，遠低於發達國家，也低於部分發展中國家。相比之下，美國城鎮化率80%，日本城鎮化率93%，德國城鎮化率75%，法國城鎮化率80%，英國城鎮化率82%，韓國城鎮化率82%。即使看發展中國家，俄羅斯城鎮化率75%，巴西城鎮化率86%，南非城鎮化率64%，中國城鎮化水平在發展中國家中依然算低的。

圖7 中國城鎮化率遠低於其他國家（均為聯合國口徑）
從中國城鎮化率的增速看，也完全得不到城鎮化接近尾聲的結論。1996年-2015年，中國每年城鎮化率增長速度均為1.3%左右， 最新的2015年城鎮化率增速仍然為1.33%，城鎮化率增速最低的年份也達到了1%以上，中國顯然還處於城鎮化的趨勢之中。

圖8 中國城鎮化率增速仍高
從國際經驗來看，無論是發達國家還是發展中國家，城鎮化率至少要達到70%以上，城鎮化才算接近尾聲，而中國距離70%還有極大的差距。

圖9 全球經驗來看，城鎮化率70%之前均為快速城鎮化階段
如果按照70%作為中國城鎮化的終點，則還有10-15年的城鎮化時間。目前中國為56%，距離70%還有14%的距離。中國過去平均每年城鎮化率提高不超過1.5%，這意味著中國距離城鎮化結束至少還有10年的時間。如果按照1%的城鎮化率增速計算，則還有將近15年的時間，
難道10-15年是一個很短的時間嗎？中國過去10-15年發生了多少變化？房價在過去10-15年又漲了多少？「中國城鎮化接近尾聲」的結論到底怎麼得出來的？
誤區五：加杠桿就一定是「炒房」嗎？
前面四個誤區都是圍繞剛性供需或者真實供需，最後一個誤區討論貨幣因素。中國高房價真的是貨幣超發或者加杠桿炒房的結果嗎？
首先要討論的問題是，房價上漲與貨幣超發，孰因孰果？從數據上看，中國確實存在所謂「貨幣超發」，即「M2增速」高於「GDP+CPI增速」，很多人認為貨幣超發是房地產泡沫的原因。
但事實可能恰好相反，房價上漲是貨幣供應的原因，而不是結果。並不是每年央行印好鈔票，然後大家拿著鈔票去買房子；而是在買房子貸款的過程中，才創造了M2。從時間先後順序看，只能是先有買房子的行為，才有貨幣供應的增長。這就意味著，是高房價導致了高M2，而不是高M2導致了高房價。
盡管我們不認為貨幣超發（高M2）導致高房價，但是我們承認房價上漲與貨幣寬松的正相關關系。貨幣超發與貨幣寬松的區別是，貨幣寬松只關注資金成本的高低，而不看貨幣供應量的多少。
我們認為，2014-2016年的貨幣寬松降低資金成本、放鬆首付比例，是加劇房價上漲的重要因素。但這是否意味著全國范圍存在泡沫？我們持懷疑態度。
我們認為，對於全國房地產市場不能一概而論，而必須分類討論。
首先是一線城市，我們認為一線城市「炒房」的可能性並不大，一線城市加杠桿不等於炒房。主要原因是，2014-2015年全國取消限購潮中，所有一線城市均沒有取消限購。2011年以來，一線城市均限制購買兩套或以上住房，這使得炒房的難度極高。一線城市的加杠桿只能用於首套或者二套，對應的是居住或者改善需求；除非該購房人未來永久離開中國一線城市，否則加杠桿買房最多算是剛性需求的提前釋放，而非以未來賣出為目的的「炒房」。
其次是三四線城市，高庫存下「炒房」的可能性也不大。三四線城市盡管沒有限購，但是一直處於供給過剩的狀態，即使到現在，庫存去化周期一般都在兩三年甚至更長時間，還沒有聽說過有「炒家」會炒供給嚴重過剩的東西。
真正可能存在「炒房」的是所謂熱點二線城市。一方面，這些城市在2014-2015年取消了限購，使得「炒房」成為了可能；另一方面，這些城市存在階段性的土地供給不足、住房庫存不足，為「炒房」提供了空間。從歷史上看，每一輪房地產價格上漲都是一線城市漲幅最高，而2015-2016年部分熱點二線城市漲幅超過一線城市，也從側面反映其存在過熱或者泡沫的可能。如果二線城市採取了「限購抑制需求+加大土地供給」，則「炒房」部分將退潮，存在重演當年溫州或者鄂爾多斯房價大跌的可能。
因此，我們認為：
（1）對於一線城市，貨幣寬松和限貸放鬆使得剛性需求提前兌現，加速了房價上漲，但與以為了將來賣出的「炒房」有本質不同，一線城市即使房價下跌，也難以超過2012或2014年的跌幅；
（2）對於三四線城市，「炒房」的動機本來就不存在，未來仍然是城鎮化與高庫存的博弈，大漲大跌的空間都不大；
（3）對於二線城市，存在一定程度的「炒房」泡沫，「限購+擴大土地供給」可能會導致二線城市房價大跌，這種下跌是房地產市場正常化的結果。
中國存在「房地產泡沫」嗎？
最後談談中國是否存在「房地產泡沫」。我們一直不太認可「中國房地產存在系統性泡沫」的說法，特別是不認可「一線城市高房價等於泡沫」的說法。
中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化需求」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。在中國「嚴控特大城市規模」這一城鎮化路徑沒有得到改變之前，一線城市房價上漲將長期存在，而與「會因杠桿斷裂的泡沫」有本質不同。
所謂「資產價格泡沫」，需要有兩個要素：一是「價格偏離價值」，價格上漲脫離基本面，即由於炒作無法實現的預期導致的價格上漲，二是「存在加杠桿投資行為」，加杠桿買入的目的是為了將來賣出，只能通過資產價格上漲償還加杠桿的利息，當資產價格停止上漲，則會發生劇烈去杠桿，引發泡沫破裂、資產價格暴跌。
最近的資產價格泡沫是2015年的中國股市。股價上漲時由於「國家牛市」等錯誤預期，同時存在配資等加杠桿投資行為，最終體現為暴漲暴跌。
同樣是暴漲，但與股市不同，2016年黑色系商品可能並非資產價格泡沫。2016年初，我們在《美元周期見頂&大宗商品見底》、《為何產能過剩無法阻擋大宗商品暴漲？》（鄧海清、陳曦）等文章中提出，基於「供給側改革+經濟企穩回升+美元指數見頂」的邏輯看多黑色，黑色系商品也確實出現了暴漲，但市場卻一直認為是「資產價格泡沫」。市場當時的邏輯是，「黑色系存在嚴重的產能過剩，所以價格大漲是不可能的，必然是泡沫」。不過，到了2016年下半年，隨著黑色系趨勢性走強越來越確定，市場上「黑色系暴漲是泡沫」的論調已經基本消失。
在衡量「資產價格泡沫」的第一個要素「價格偏離價值」中，必須注意，政府政策因素應當體現在「價值」中。這就跟分析債券市場時、必須考慮央行貨幣政策，分析股票市場時、必須考慮尚未實行注冊制一樣。脫離開政府政策，談論價值是沒有意義的。黑色系暴漲的根本原因是「供給側改革」，這一政策因素確實會改變黑色系商品的長期價值，因此價格的上漲是符合基本面的，而不是價格偏離價值。
在「價格沒有偏離價值」的情況下，加杠桿只會」加速價格向價值回歸」，而不是「加劇價格與價值的偏離」，也不會導致資產價格泡沫，這就跟「加杠桿套利」可以抹平錯誤定價、實現市場有效性的邏輯是一樣的。特別是，在一線城市一直存在限購政策的情況下，加杠桿只是加速剛性需求的釋放，而不會導致未來的去杠桿和崩盤。
房地產的邏輯與黑色系商品的邏輯是類似的，都是由於政策因素導致的價格扭曲，而且這種扭曲可以長期存在。我們很難想像，寫入「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》的「嚴格控制特大城市人口規模」、寫入《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》的「有效控制特大城市新增建設用地規模」等政策能夠在未來幾年得到改變，盡管這些政策的合理性確實存在很大疑問。
海清FICC頻道並不認為中國存在系統性的房地產泡沫，特別是一線城市高房價絕不能輕易與「房地產泡沫」劃等號，更不能輕易將日本房地產一蹶不振的孤例套用到中國。
當然，正如前面所述，部分熱點二線城市可能存在房地產泡沫，因為其房價上漲與「不限購+階段性低庫存」有關，而這兩個因素都已經或將要改變。不排除在個別熱點二線城市重現溫州房價大跌的可能，但也正與2012年的溫州類似，暴跌擴散到其他城市的可能性很低。
要想從根本上改變一線城市房價的長期上漲趨勢，我們認為有兩個解決辦法：
一是放棄「嚴格控制特大城市人口規模」政策，也就同時放棄由這一政策導致的「嚴格控制特大城市土地供給」，但這種可能性極小；
二是將「控制人口規模」與「控制土地規模」脫鉤。「控制土地規模」一直被作為「控制人口規模」的工具，未來有可能只控制人口規模，而不控制或少控制土地規模，同時加快引導特大城市人口向周邊轉移。
總結全文，我們的結論是：
1、宏觀層面的主流房地產分析框架——「人口流動+貨幣因素」忽略了供給因素，而供給因素在中國房地產問題中有重要位置。
2、「人口流動」並不能決定房地產的真實需求，只有「購買力流動」才能反映房地產的真實需求。一線城市的人口增速放緩或負增長不代表一線城市購房需求下降，也不能作為一線城市房價將下跌的依據。
3、國際經驗表明，「老齡化」絕不等於房價下跌。美國、英國、德國等案例表明，「老齡化」階段恰恰是這些國家房地產價格上漲時期；不能將日本的特例作為「老齡化」導致房價下跌的依據。
4、用「城鎮化接近尾聲」論證房地產見頂是錯誤的，「中國城鎮化接近尾聲」是偽命題。全球經驗來看，城鎮化率70%以下為城鎮化加速階段，中國城鎮化率遠低於發達國家和部分發展中國家，未來還有10-15年的城鎮化時間。
5、加杠桿不必然等於「炒房」，也不必然等於泡沫。（1）一線城市加杠桿是剛需提前釋放，與為了賣出而買入的「炒房」有本質區別，未來即使下跌也難以超過2012或2014年跌幅；（2）三四線城市房地產一直高庫存、供給過剩，「炒房」的前提都不存在；（3）真正有泡沫風險的只有部分二線城市，一方面2015-2016年沒有限購，另一方面供給短期不足為「炒房」提供了理由，未來二線城市房地產正常化、剛需化可能會導致二線的房價短期大跌。
6、不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。政策因素應當被包含在價值之中，在政策具有持續性的前提下，一線城市的高房價可能並未明顯偏離價值。在「價格沒有偏離價值」時，加杠桿只會」加速價格向價值回歸」，而不是導致資產價格泡沫。
在「有效控制特大城市新增建設用地規模」政策沒有改變之前，一線城市的房價扭曲將長期存在，房地產調控只能導致短期價格波動，而無法從根本上改變一線城市房價的長期上漲趨勢。 一種可能的從根本上改變一線城市房價上漲趨勢的方法是，將「控制人口規模」與「控制土地規模」脫鉤，在控制人口規模的同時，放寬土地供給，加快引導特大城市人口向周邊的轉移。

㈧ 城市化率怎麼計算

城市化率（也叫城鎮化率）是城市化的度量指標，一般採用人口統計學指標，即城市（鎮）人口占總人口（包括農業與非農業）的比重。
城市人口實際包括非農業人口、居住城區（鎮）的農業人口和流動人口。
城市化水平=城鎮人口/總人口
在數據難獲得的情況下，特別是縣級及以下的城市規劃研究，因數據難以獲取，城市（鎮）化率（城鎮化水平）常統一簡化為非農業人口比重，即非農人口占總人口的比例。

城市規劃中，城市化水平的另外一種表示方法是以城市建成區面積占土地總面積的比重。