日本樓市為什麼崩盤

㈠ 日本也經歷過「樓市崩盤」，他們為什麼要主動戳破「房產泡沫」

因為當時日本的房地產泡沫已經非常嚴重了，同時也存在潛在的次貸危機，為了避免這種危機進一步擴大，日本才會選擇主動戳破房地產泡沫。

每當我們提到國內房價的時候，我們首先想到的就是國內的房地產行業的房地產泡沫，同時也會想到很多城市的高昂房價。從某種程度上來說，歷史雖然不會完全重復，但歷史會驚人的相似。在我們經歷房地產泡沫之前，日本曾經也經歷過樓市崩盤的情況。當時的日本東京的住房收入比已經達到了18倍左右，很多普通人也買不起當地的房子。而對於我們來說，我們的一線城市的住房收入比已經達到了40倍到50倍以上，這個數據要比當時的日本房地產泡沫還要誇張。

從某種程度上來說，我們國內其實也需要盡快跟日本學習，在面對房地產泡沫的時候，如果我們選擇拖拖延延，以後的房地產泡沫可能會變得更為嚴重。

㈡ 為什麼日本會在90年代發生房價暴跌65%

日本當初的房價的確是斷崖式下降的，我認為有當初政府沒有嚴格控制好房價的增幅范圍有關，也與人們當初沒有判斷好局勢盲目跟風投資房地產有關。所以導致了最後房地產的崩盤，而也導致很多人因此生活有了巨大的改變。當初日本的房價快速生長是從美國和日本簽訂了協議開始的，從此之後日元就開始升值。

而當初房地產行業的人明顯也是不理智的，房地產在當時的確是一口肥肉，人人都想上去咬一口。但是呢？最終還是沒有認清其中的本質。究竟是肥肉還是表面亮麗實則普通的障眼法，人們也只有到最後崩盤的時候才發現。所以說對於房子這種東西還是要理智。

㈢ 日本樓市崩盤具體是怎麼個情況，最好詳細說說，導火索是什麼，謝謝

第一，利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。1985年9月美英德法日五國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議。之後一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續五次降低利率放鬆銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。但是由於當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和准備不足，大量資金並不如政府所希望的那樣流入製造業和服務業，而是流入容易吸納和「見效」的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以後的4年時間中，東京地區商業土地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府並沒有採取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。

第二，盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。1990年危機已經一觸即發，但是銀行繼續大規模貸款。這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧政策限制，躋身於房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元。可以說日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最後支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最後一刻。

第三，投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。日本和香港完全一樣，股市和樓市「一榮俱榮，一損俱損」，這種情況進一步加劇了泡沫的嚴重程度。當時日本居民從股市中賺了錢投資到樓市中去，從樓市中賺錢投資到股市中去。無論從那一個市場賺錢都十分容易，很多人所賺之錢比一輩子工作積蓄的錢多得多。股市樓市比翼雙飛，同創一個又一個「高度」。1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值和股票市值分別增長81%和177%。1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。這段時間里，房價日長夜大，數月甚至數天價格又上漲了。人們千方百計從各個地方借錢投向房地產，炒作和投機成風，很多人辭去工作專職炒樓。人們用證券或者房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。銀行則認為房地產價格繼續上漲，由此作抵押沒有風險，所以大膽放款，造成大量重復抵押和貸款，監督管理形同虛設，資金鏈無限拉長，杠桿作用無限擴大。但是市場轉折後立即就形成「中子彈效應」，一個被擊破，個個被擊破。日本大公司也不甘寂寞，在炒樓中扮演著重要角色，利用關系進行土地倒買倒賣，數量極大倒手率又極高，每倒一次價格就飆升一次。在此過程中政府很少的應對政策也嚴重滯後。大公司倒賣土地的情況一直持續到1992年政府增收94%重稅後才被迫停止。

泡沫破裂後許多日本居民成為千萬「負翁」，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最後成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建築成為「爛尾樓」。建築業飽受重創，1994年合同金額不足高峰期的三分之一，國民經濟陷入長達十年的負增長和零增長。日本的沉痛教訓應該在中國房地產發展進程中引以為戒。

㈣ 日本當年真的是自己主動刺破房地產泡沫的嗎

上世紀90年代初，日本也沒有主動剌破房價泡沫，起碼日本政府本意並不是這樣想法，之前日本政府對房地產也進行過調控，但是房價屢調屢漲，根本不聽使喚。當時，日本樓市早有失控的風險。主動剌破房價泡沫的是美國的次貸危機，這是美國政府主動剌破的，因為美國經濟有很強的自愈力，沒幾年風險化解掉，經濟又可以茁壯發展。

那麼日本房價是怎樣下跌的呢？當日本人在為高房價而歡呼之時，美國政府突然開始收緊貨幣政策，加息和縮表都開始了，而日本當時經濟政策緊跟美國，就是美國搞寬松政策，日本也寬松，而美國現在收緊貨幣了，並且加息，日本也開始上調利率了，這樣經歷數次連續加息後，使得日本購房者的成本急劇上升，可能剛需還能堅持一下，但是炒房者肯定呆不住了，就開始拋售房產，而由於日本房價太高，購買力有限，`日本的房價就開始了大跌。一個跌去了七八成，從此日本經濟出現了大衰退。

應該說，日本政府跟著美國頻繁加息，是導致日本房價的主因，但是我們也要看到，即使不加息，維持低利率不變，只要日元由升值變成貶值趨勢，大量國內外資金也會拋售日本房產，還是要離開日本。

另一方面，房地產瘋狂總要結束，炒房者買房不是做房東的，而是要變現獲利了結的，當日本房價炒上了天後，各路資金也會主動獲利了結，可能屆時日本的房價會跌得更猛，更慘烈。

一個國家有房地產泡沫，不可怕，看你願意不願意剌破，如果不想剌破，想把危機往後拖，那就會出現泡沫越來越膨脹，危機越來越嚴重，或許像美國對待次貸危機主動剌破還好一些，越往後拖，房地產泡沫風險會越拖越大，最後到了不可收拾的地步。

日本政府已經沒有能力讓它不破了。如果用上所有的力量，讓它不破。後果只會越來越嚴重。所有的人都投資地產生意，沒有搞實業。沒有經濟來源，那什麼維持高房價呢？ 看如今的中國，在經濟低迷的時代。投資地產，或許是最後一博了吧！前期撈到錢的正在退出（李嘉誠，王健林等）後面接盤的剛需族，或許會很慘很慘的 （工資不夠還房貸就悲催了）

與其說日本主動刺破房價泡沫，不如說是日本的一種無奈之舉。

一、為什麼要主動刺破房價泡沫：

在1991年刺破泡沫前的4年裡，日本的地價瘋狂上漲超過200%，甚至和比自己國家大1.5萬倍的美國地價相當。

而當時日本的房子已經沒有剛需購買了，只剩下投資客來回倒手房子，沒有新的接盤俠，有沒有投資刺激，為了避免泡沫的進一步擴大，導致經濟全面崩盤，日本不得不主動刺破房價，尋求自保。

二、每一場房價泡沫，都伴隨著大片區域的經濟危機：

美國在2008年次貸危機爆發，造成全球性經濟危機，這與美元的全球地位有關，更與美國房產泡沫有關。

香港1998年發生房產泡沫，整個東南亞地區經濟危機。

這樣的事發生的有很多，每一次都會給世界和人民帶來嚴重後果。

三、日本房價不主動刺破，任由其發展，會產生民不聊生、生靈塗炭的嚴重後果：

1、銀行和百姓的錢大多壓在房地產中，一旦房價泡沫擴大下去，百姓的錢會大量縮水，違約還不起房貸的人會越來越多，銀行的錢將會大面積虧空，如果沒有新的資金注入，將導致銀行倒閉，國家經濟滑坡，金融危機。

2、對於百姓，房價泡沫繼續發展，物價會越來越貴，收入大幅度縮水，緊接著大量失業，就像2008年美國次貸危機一樣大量人民失業，連飯都吃不上。

3、物價飛漲、金融機構倒閉不景氣、人民失業，慢慢發展下去，將造成 社會 的巨大恐慌，極易造成 社會 混亂。

所以日本不去主動刺破房價泡沫，後果真的是不敢想像的。

日本當年真的是自己主動刺破房地產泡沫的嗎？

自己主動刺破房產泡沫？告訴你，不是，是美國將其房產泡沫刺破的，且刺得毫不留情，讓日本經濟倒退二十年。不，至今都沒有完全恢復元氣。

面對日本經濟快速發展，已經達到美國經濟總量的60%，且房價出現了一定程度的泡沫，美國便要求日本與其簽訂了一份廣場協議，亦即要求日本允許美國資本大量進入日本，且回報率不能低於5%。面對美國的強悍。日本也沒有辦法，只能這樣做。美國資本進入日本大概5年左右的時間，美國政府看到日本房地產的泡沫已經夠大了，就要求美國資本撤離日本市場，就這樣，日本的房地產泡沫被刺破了，房地產市場崩盤，經濟也崩盤。

所以，日本的房地產市場泡沫破裂，是拜美國所賜。只是，日本是一個沒有記性的國家，也不知道對錯的國家，反而成為也美國的附屬，時時處處聽美國的，成為美國的盟友，也是讓人醉了。

日本以為房價永遠不會破，根本不存在主動刺破房價的。如果日本的房價任其發展，日本人現在就是世界上最富裕的國家，每年賣幾套房子就可以換來石油，換來電子產品，換來糧食。工人不用做工，農民不用種地，全國每天蓋一套房子賣掉就夠吃喝玩樂了，，，，。

其實我們和日本還是不太一樣，日本人口少，當時對住房的剛需求基本已經滿足了，剩下的都是倒騰房子的投機客，沒有新的接盤俠，再怎麼倒騰還是在投機客自己手中！咱們現在的問題是，我們人口很多，剛需還有非常大的需求，而他們正是看中了這些剛需，所以抬高房價，房價再高都有一部分會接手的！我們的矛盾是:絕大部分有剛需的民眾已經負擔不起這么高的房價了！ 刺不刺破其實都沒有區別，都會有巨大的傷害，當然不刺破的傷害更大些，他會透資國民未來幾年甚至10年的消費力，這將是一個巨大的骨牌效應，會導致實業頹敗，消費不振， 社會 經濟陷入惡性循環，目前這種效應正在慢慢凸顯！

現在房動則百萬，曹公所講有錢人多套房賣有錢人賣不掉一樣的，只能賣給苦命的老百姓三代為奴，不值的一生，老家有房就行，做事量力而行，資金夠改善在改，不能6個錢包，會害死自己的，如果調控20年怎麼辦？。

對於當時日本房價泡沫破裂，與美國利率政策、國際大環境有密不可分的關系，但對於房地產泡沫的破滅，主要是這幾個因素綜合推動，一個是房地產市場價格本已遠遠超出合理承受范圍，超出了房價價格中樞本身；一個是房價利率不斷攀升，過高的房地產市場利率，加劇了購房者成本，加劇了泡沫破裂速度；一個是外部利率環境、國際政策等因素影響，加快本地資本外逃壓力，而本土資金吸引力、投資環境的好壞，或多或少影響到整個房地產市場的吸金效應，這從一定程度上影響到資本外逃壓力，而房地產市場價格泡沫，往往會是一個過程，同時也是多因素綜合反映，而過高價格終究逃不過價值回歸，這也是給國內房地產市場的高房價現象的一種警示。

首先日本房地產的泡沫他是不會主動刺破的，雖然也有調控政府的責任不是沒有，可也不會主動的去刺破，細節大家都知道就不用講了，主要是日本不是一個主權國家，從國防到經濟主要是看米國行事，它的經濟快速發展已從經成為了世界老二的時候，米國就用301法案來對日本調查了，米國從經濟方面打壓日本，不光房地產其它經濟方面也是一個樣。最後也是很成功的，幾十年了日本經濟到現在還沒有緩過來。

所為的泡沫就是沒有控制好無形加杠桿起的作用，房地產市場要是開發商用自己的錢蓋樓，買房者用自己所儲存的錢來買房子，到一萬年也不會出現泡沫。香港紅色資本家霍英東老先生創造出來的賣樓花，和李嘉誠創造出來的賣建築面積到現在還在使用，日本那時也是用的這樣的辦法。賣樓花就是現在的賣期房，賣建築面積就不用講了，這個大家都是知道的。

房地產市場拿中國的事說大家比較明白，一個樓盤開發商首先用部分個人的資金和銀行貸款來開發，買房者也是用自己的部分存款和貸款來買房，從開發到買房的人以前大部分都是銀行的錢。根據貸款的比列就是加了杠桿多少。這個杠桿要是放的太大，銀行貸款也會增大，銀行說不好聽的也是空手套白狼，他的錢主要是企業和個人的存款為主，當然了現在銀行也可以融資就不說了，買房者要是大多數資金鏈斷了，說白話就是買房貸款沒辦法還了，小部分還是有控制的，要是大量出現的話這就是刺破房地產這個泡沫的開始，隨著就是骨牌效應了，不論在那一個國家都是一樣的，日本也不會有另類的辦法，回答到這里吧。

㈤ 1989年日本房地產泡沫始末

1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。

美元貶值(大量增發美元)後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。

一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。

人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。

(5)日本樓市為什麼崩盤擴展閱讀

原因

1、日本經濟、金融自由化和國際化步伐加快

在日本歷史上，1985年是一個極具特殊意義的年份，這一年日本發生了許多足以影響日本歷史、改變日本命運的大事。

戰後，日本的經濟和金融都有著濃厚的「封閉」和「管制」色彩。20世紀70年代，日本開始了經濟、金融自由化和國際化進程。20世紀80年代，這一進程迅速加快。1985年，日本政府發表了《關於金融自由化、日元國際化的現狀與展望》公告，揭開了日本經濟、金融全面自由化、國際化的序幕。

2、日本政治國際化進程加速

20世紀80年代初，日本政府提出，日本要從一個「經濟大國」走向「政治大國」，而日美關系將成為「政治大國」的基石。在1985年的「廣場會議」和1986年的「盧浮宮會議」中，日本均成為美國最堅定的盟友。

3、日本經濟增長模式的轉變

從1980年起，國際社會要求日本開放國內市場、改變出口導向型經濟增長模式的呼聲越來越高。1985年的日本《經濟白皮書》指出：出口導向型的經濟增長模式已經不可持續，日本必須擴大內需，以緩和與國際社會的關系。

1985年的日本，同時面臨著三個重大的戰略轉變：由「管制經濟」向「開放經濟」轉變；由「經濟大國」向「政治大國」轉變；由「外需主導型經濟」向「內需主導型經濟」轉變。如此重大而深刻的變革集中在如此短的時間內，有可能使宏觀政策失去迴旋的空間。

內部均衡與外部均衡、國內政策協調與國際政策協調等問題交織在一起時，宏觀政策的權衡、選擇和調整會變得非常困難，可能會因失去平衡而出現嚴重失誤。

㈥ 日本房地產泡沫事件是哪一年

1991年,島國房地產市場崩潰,銀行破產,房地產價格崩潰,成為歷史上最大的房地產泡沫破裂事件之一。大量的銀行和房地產企業倒閉,當年所有的買房家庭一夜之間又回到了貧困線上,跌到現在還未回血,每年還要交著沉重的賦稅。日本經濟陷入了長達20年的衰退。

8月房價上漲在一二三線城市聯袂上演，南京出現地價突破上限後的「搖號」現象，杭州成為繼廈門、蘇州之後又一座熱點城市……這邊廂，房價在「讓人有點慌」的氛圍中繼續上漲，那邊廂，調控在「能否起作用」的疑惑中連續出台。

房價為何超預期地持續暴漲？怎麼有效預防泡沫破滅？記者試圖從資產荒、流動性、土地供應等多個角度來提供這個答案的拼圖。資金躁動：資產荒下的「羊群效應」國家統計局19日公布的8月70個大中城市住宅銷售價格數據顯示。

房價同比、環比上漲的城市數量均有上升一。

二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅同樣也繼續擴大。漲，成了今年樓市的主題詞。不僅是房價漲，地價也在漲，盡管如此，搶房、搶地現象在一線城市和部分熱點城市屢屢上演。諸多資管人士將此輪房價暴漲歸因於資產荒下投資資金的主動選擇。

在利率下行周期及利率市場化改革態勢下，存款的吸引力正逐步降低，而盛極一時的互聯網金融在一系列風險事件的沖擊下，也正褪去高收益的光環，股市疲軟和債市剛兌被打破的風險也促使投資者更加謹慎。

在大類資產中，20多年長牛行情的房地產時至今日依然是一枝獨秀。「中國經濟主要靠房地產，房地產不能崩盤」是諸多購房人堅定買房的最大理由，即使未來房價下跌，幅度也有限，是相對最為保值的資產。

這已被2008年金融危機以來的房價走勢所驗證。在海通證券首席經濟學家李迅雷看來，房地產市場是存在「隱形剛兌」的。最大的「隱形剛兌」來自政府部門對房地產行業的支持。這是因為房地產投資能夠帶動的行業最多。

如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、傢具等，而且房地產投資在商品房銷售暢通的情況下，可以帶來可觀的現金流回報，而目前基建投資的現金流回報很少，但債務的增長卻很快。興業證券分析師閻常銘認為。

資產荒往往出現在貨幣寬松周期內，這些過剩的資金大多最終進入以房地產為代表的存量資產領域。日本在1980-1989年代貨幣環境十分寬松，在此階段釋放的過剩流動性更多地被用來購買存量資產。

即進入土地、房地產市場和證券市場，從而形成了日本房地產歷史上最大一波牛市。在土地市場上，今年以來，開發商豪擲千億買地。中原地產研究中心統計數據顯示，截至8月，31家房企拿地超過百億。

搶地最積極的房企合計拿地8355.78億元，合計建築面積11805萬平米。在資本市場，保險資金等金融資本也頻頻舉牌上市房企。中報顯示，險資重倉持有56家A股上市房企。前海人壽、生命人壽。

安邦、平安等險資均在重金布局地產股。資產荒下，「買房」成了機構投資者的共同選擇。

㈦ 日本樓市起飛、繁榮、衰落全過程始末

從1953年到1973年，20年的時間日本從一個農業國轉型為世界上最大的鋼鐵和 汽車 出口國，比如以豐田為首的 汽車 公司在歐美大獲成功，日貨橫行，大量美國工廠倒閉，失業人口增加，犯罪率攀升，那時美國還沒想起貿易戰，於是美國工人砸日本車成為常態化發泄。

1984年美國貿易赤字1233億美元，其中對日達三成，1985年日本外匯儲備超過4000億美元，獨佔世界外匯儲備的50%，日本取代美國成為世界上最大的債權國，經濟總量也趕超意法英德，坐穩老二位置。鼎盛時期，日本擁有美國資產的10%，「買下美國」、」日本可以說不」、「日本第一」已成新共識，剩下的只是時間問題。

當然，這也與美國自身有關。

1978年，第二次石油危機爆發，能源價格大漲，美國通脹嚴重，1979年的夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席，決定治理通脹，五年時間里美元匯率上漲了近60%，大量的海外資金流入美國，但出口受挫，貿易逆差日漸成為問題，為了改善這種狀況，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力，主要目標當然是日本。

於是廣場協議出台了。

1985年9月，美日等五國在紐約廣場飯店舉行會議，決定聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱」廣場協議」，之後，五國開始在外匯市場拋售美元，引發狂潮，美元因此持續大幅度貶值，而日元升值幅度最大，三年間達到了86.1%！

日本怎麼應對的呢？——他們使出洪荒之力放水

積極財政

《廣場協議》後，日本政府決定減稅1萬億日元，同時追加5萬億日元的公共事業投資，同年7月又補增2萬億日元財政開支。

寬松貨幣

從1986年1月起，日本銀行連續5次降低利率，從5%降到2.5%，是當時世界主要國家中最低的，1985-1990年間日本M2同比增速從8%上升至12%以上。

鼓勵企業發債

1985-1989年間企業融資金額上升了5.5倍。

銀行開始大力放貸，尤其是房貸

不論是針對企業還是個人，抵押貸款業務規模迅速擴大，之後銀行競相發放無抵押信用貸款並以此作為員工kpi。從1986-1991年，銀行的房地產抵押貸款余額翻了一番。

日元每年的升值水平超過5%

只要持有日元資產，可以通過匯率變動獲得5%以上的匯兌收益，所以很多國際熱錢蜂擁湧入。

承平已久，老百姓手裡還是有些積蓄的，但是銀行利率下浮，貨幣超發，必須有靠譜的渠道方能保證財富增值。

所有這些多到扎手的錢，全都默契的直奔股市、房地產而去！

日本政府本意是希望更多的資金進入實體，以彌補出口受挫帶來的負面影響，但是事與願違，一方面出口成本高企，企業動力不足，另一方面企業也不願意對內投資，因為盛世日久，國內人工高漲，浮靡之風日盛，成本也不低。但最主要的是，此時做實業遠遠比不上做投資。

結果是顯而易見的，股市高漲、地價房價直升。

從1983年開始日本全國總平均地價從11萬漲到了最高峰1991年的59萬，整整翻了5.36倍。整個日本的地產泡沫東京最有代表性。

日本1988年末調查統計的土地總價，是1842兆日元，按當時匯率，美國的地價總額為403兆日元，也就是說，一個日本列島可以買下4個美國不止，而東京23區總地價411兆日元，所以說「一個東京絕對可以把美國買下」還真不是笑話。

1989年的東京銀座5丁目，當年的土地公示價格1平米1.1億日元，摺合97萬美元，這也是當年獲吉尼斯世界紀錄的全球最高地價。1990年在東京買一戶60平米小戶都要5千萬日元以上，年輕人不吃不喝要干15年才能夠得到。

開發需求旺盛，但因為土地私有，土地爭奪戰不時上演，拆遷導致死人也很常見，很多黑惡勢力就此崛起。

典型者如尾崎清光，高中輟學，後在大阪暴力團伙東組嶄露頭角，1969年設立了自己的公司，以不動產和高利貸為主要經營業務，藉此賺到第一桶金之後涉及政界，黑白兩道通吃，後來只要東京搞不定的市街地拆遷，找到他總能解決，但中介費動輒2~3億，他還要在項目中入股或者抽頭，因此暴富，他生活奢靡，在銀座花天酒地，情婦都要20歲以下的，極有權勢，1982年過生日，道賀的名流超過千人，可是到了1984年，尾崎清光糖尿病入院，被3名偽裝成探視者的殺手亂槍斃命。

當時房地產情勢已瘋，按常理，政府會踩踩剎車，但是到了1985年，東京推出了「首都改造計劃」，這個計劃從70年代開始醞釀，但卻在市場瘋狂時拋了出來。

1985年人口普查東京總人口為835萬，首都改造計劃涉及搬遷住戶24.9萬戶，73萬餘人，其實這些涉及建築大多都是戰後倉促建成，人口密集，耐火抗震性差，搬遷或改造是遲早的事情，但問題是多數住戶不想搬遷或者坐地抬價。

這一輪的大受益者是早坂太吉，坊間傳言是他僱傭槍手幹掉了尾崎清光，因為他們的業務極度重合。早坂太吉的公司核心業務，也是「不動產的拆遷+問題土地合規」，有多掙錢呢？

1986年日本企業收入排行榜上，第一豐田，第二索尼，第三是最上恆產，這就是早坂太吉的產業。他們靠處理釘子戶掙錢，之後慢慢滲入到一級土地市場，早坂太吉的大手筆，就是押寶東京都廳建址。

1982年前後傳出東京都廳重建的消息，但地址未定，早坂太吉大肆收購西新宿土地，其中最大一塊地在西新宿六丁目，總價75億日元。最終果如早坂太吉所料，新長官推進都廳向西新宿轉移，一夜之間，早坂太吉手上那塊地飛漲了6倍多，加上新宿、涉谷、中野以及在橫濱與琦玉投資的周邊地塊，當年凈賺了1560億日元，震驚全國，很多人認為這是黑箱操作，不僅引起司法注意，更引得黑幫嫉恨，1986年有人朝他客廳里扔了三顆手雷，幸虧法國保鏢把沙發反扣遮掩，不然八成命喪黃泉。

但這些都是插曲，全民癲狂是很難叫醒的，何況不光樓市，股市也一樣。

1955年到1990年，日本土地價格上漲了70倍，股票上漲則超過了100倍。

1986年1月日經指數13113點，1987年9月26000點，1988年日本股市總市值超過當年GDP，1989年12月日經股指創下接近38915.8點的 歷史 紀錄，當時的股評家喊話，「4萬點開頭，年末5萬點，三年後10萬點都不成問題！」

房地產、股市的巨大財富效應把這一時期的日本人從戰後極度節儉拮據的狀態帶入投機撒錢的時代，生活極度奢靡，舉幾個小例子：

每到入夜，滿街都是揮舞著萬元大鈔的人在打車，有人為5分鍾車程支付幾十萬日元的車費，因為公司車補好幾百萬，花不完；

男多女少，女孩子很受重視，聖誕三件套禮物包括蒂凡尼的心型鑽墜、卡地亞的三連環戒指、東京赤坂王子酒店法國料理，一個平安夜下來基本40萬就沒了。日常請女孩吃一頓正餐不能少於5萬日元，20萬屬於正常消費。小禮品不能低於1萬，一個月三場演唱會，一周一場電影屬於常態化。

那時候是畢業生的黃金年代，每個人至少5個offer，來面試要送你錢，如果計劃錄用你，那贈送10萬日元現金禮札或者40萬日元的購物券、福袋是標配，如果是重點人才，阿瑪尼、勞力士、進口車，外國旅行，都是可能的，有的公司還打出親情牌，如果錄用者出身農村者，甚至會給老家的親戚送牛送馬。

當時一棟美國大樓打算賣給日本人。美國人報價4億多美元，雙方談妥就等付錢了。日本人忽然拿來了新的合同書，價格是6.1億美元。日方解釋說，他們的老闆昨天在吉尼斯世界紀錄里看到， 歷史 上單個大樓出售的最高價是6億美元。他們想要打破這個紀錄。

當時的日本人都是一根筋，抱定兩個信念—— 「股市永遠漲」、「房價永遠漲」！

但怎麼可能呢，到了1990年，日本政府感到地價、股市的瘋漲完全脫離了真實的經濟狀況，泡沫日益膨脹，遲早要崩，與其被動等待，不如主動挑破。於是日本政府動手了，而且一出手就是狠手，如果有一次重來的機會，他們一定不會這么干。

他們怎麼做的？

緊縮貨幣。日本央行從1989 年開始連續5 次加息，利率從2.5%上升到了6%，同時，貨幣供應增速大幅下滑。

收緊房貸，對土地交易強管制。到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對房地產業的貸款。

調整土地收益稅。

出台」地價稅」政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入"供大於求"的冰河時代。

貨幣緊縮之後，第一個崩不住的是股市。

1987年底，日本股票市值佔到全球股市總市值的41.7%，進而在1989年達到頂峰，但是之後急轉直下，海外投資者認定泡沫將破，大肆做空，以1990年新年為轉折點，日本股市掉頭向下，1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。

很多公司為避免破產紛紛拋售不動產，頓時供過於求，房價地價開始下跌，但根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是。外國投資者迅速出逃，資金面收緊，1991年，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。到1993年，日本不動產破產企業的負債總額高達3萬億日元。

因為發放了大量的抵押貸款，所以銀行收回了很多的不良資產，同期，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產有關。之後數家銀行被曝出做假證辦貸款的丑聞，因此產生了嚴重的信任危機，幾家大銀行相繼倒閉。

泡沫被戳破，但其影響超過了很多人的預計：

日本土地價格於1991年到達最高點

從1992開始持續下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%，至今仍未修復。

失去的二十年

地產泡沫破滅，日本經濟增速和通脹率雙降，1992-2014年間，日本GDP增速平均為0.8%，這還是在政府不斷刺激下取得的結果。

居民財富大幅縮水

所謂低慾望 社會 也是財力和信心的反應，日本學者統計，期間地產和股票價格的下跌給日本帶來的財富損失，達到1500萬億日元，相當於日本全國個人金融資產的總和。

企業不振

因為資產價格暴跌，企業的資產負債表明顯惡化，企業不得不努力歸還債務，競爭力下降。特別是銀行受損極大，因為壞賬大幅上升，1992年至2003年間，日本先後有180家金融機構宣布破產倒閉。

日本政府更是輸家

1991年之後日本政府債台高築，1991年日本政府債務/GDP比重為48%，2014年這個數字變為230%，遠高於同類發達國家的水準。與此相應的，日本的國際地位也下降不少。

很多普通人受時代影響大起大落，命運多舛，即便是那些風雲一時的人物也不例外。

歷史 的一個小波浪，對於普通人可能就是一場災難！

㈧ 永不跌的東京房價是怎樣崩盤的

從上世紀60年代開始，日本保持著每年10%的高速經濟增長，在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。
1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰敗陰影中復興的國家形象。
為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。這些大規模的建設帶動了日本房地產行業的強勁發展。當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。
當時，日本經濟從廢墟上開始快速發展，土地價格保持較高增長。從1960年至1990年的30年間，日本六大城市地價上漲了56.1倍。30年裡，地價飆升了三次，分別對應1961年、1973年和1990年。

不過，前兩次大漲時，日本國內經濟同期處於8%以上的高增長時期，因為有基本面支撐，並沒有形成泡沫，而第三次則迥然不同。
1978年，第二次石油危機爆發。由於能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹現象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續三次提高聯邦基金利率，實施緊縮的貨幣政策。
這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。
美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。
1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等5個發達國家的財政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱「廣場協議」。
「廣場協議」簽訂之後，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達到了86.1%。
日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進了日本對外投資大幅度增加，為日本企業在海外擴張提供了機遇。但與此同時，日本經濟也已經埋下了泡沫的炸彈。
由於擔心日元升值提高日本產品的成本和價格，日本政府制定了提升內需的經濟增長政策，並放鬆國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以後的2.5%.
當時，日本已經完成了城鎮化建設，國內的城鎮化率超過90%。這意味著在原有產業結構下，日本的經濟增長已經趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。於是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。
受到所謂「土地不會貶值」的神話影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。20多年前的日本，總是能聽到日本人頗為自豪地說：「你知道嗎？如果把東京的地皮全部賣掉，可以買下整個美國！」
此話不假。當時東京23個區的地價總和確實達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。地價上升也使得土地所有者的賬面財產增加，刺激了消費慾望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。當時的日本，如果借用「小沈陽」小品裡面一句經典台詞，那就是「不差錢！」
被熱錢沖昏頭腦的人們，卻忽略了一個冰冷的現實：從1974年起，日本城鎮化率已達到74.9%時，日本住宅建設量達到第一個高峰，1987年再創新高。從住房飽和度看，1968年日本戶均住房套數首次超過1，意味著住宅短缺時代已經成為過去式。反觀1961年和1973年的兩次地價大漲，均處於國內住宅需求旺盛時期。第三次地價大漲，則脫離了自住需求的有效支撐。
1986年，日本出現了短暫的經濟衰退，出於對日元升值的恐懼，從1986年 1月到1987年2月，日本銀行連續五次降低利率，將央行貼現率從5%降低至2.5%，這一水平不僅為日本歷史最低值，在當時世界主要國家中也是最低。過度擴張的貨幣政策，造成了大量過剩資金。
在市場缺乏有利投資機會的情況下，過剩資金通過各種渠道流入股票市場和房地產市場，造成資產價格大幅上漲。1986年~1990年，東京、大阪等六大城市的價格指數平均增長了三倍以上。
上世紀80年代中後期，日本樓市本已處於供過於求的狀態，在越來越多資金的瘋狂湧入下，樓市供求失衡進一步被打破，資產泡泡越吹越大。
國際上對界定房地產泡沫，有一個重要的指標，即房地產市值與GDP的比值，如果房地產的市值過大，遠超過GDP，那麼就形成了泡沫。美國次貸危機爆發時，這一比值上升到了172%，隨後釀成了史無前例的金融危機。日本樓市泡沫破裂時，國內房地產市值是GDP的2倍。1988年時，單是東京地區這一比值已經達到140%以上，泡沫程度可見一斑。
1989年，日本泡沫經濟迎來了最高峰。當時日本各項經濟指標達到了空前的高水平，但是由於資產價格上升無法得到實體經濟的支撐，日本經濟開始走下坡路。
感受到壓力的日本政府，決定改變貨幣政策方向。1989年至1990年，日本銀行五次上調中央銀行貼現率，從2.5%上調至6%。同時，日本銀行要求所有商業銀行大幅削減貸款，到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。
中央銀行刻意挑破泡沫，但過於急劇的貨幣緊縮加速了資產市場的崩潰。
貨幣政策的突然轉向首先挑破了日本股票市場的泡沫，1990年，日本股票價格開始大幅下跌，跌幅達40%以上，股價暴跌幾乎使所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。緊跟其後，日本地價也開始劇烈下跌，跌幅超過46%，房地產市場泡沫隨之破滅。
泡沫經濟破滅後，日本出現了長達10年之久的經濟衰退。
1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。
當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經指數還達到了輝煌的高點38915點，市場普遍相信「明年股價可以達到5萬日元」。
令人絕望的是，以1990年新年為轉折點，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。
與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產價格一瀉千里。
1992年，日本政府出台「地價稅」政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入「供大於求」的時代。

幾種因素的疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。房地產價格的暴跌導致大量不動產企業及關聯企業破產。1993年，日本不動產破產企業的負債總額高達3萬億日元。
緊接著，作為土地投機主角的非銀行金融機構因擁有大量不良債權而陸續破產。結果，給這些機構提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權。當年，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產有關。
1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行丑聞不斷曝光，使日本銀行業產生了嚴重的信用危機。數年後，幾家大銀行相繼倒閉。
「土地神話」的破滅，中小銀行的破產，證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此後，受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響，日本房地產市場再也未能重回輝煌。
作為1980年代的世界第二大經濟體（1978年時超過了蘇聯），日本結束經濟起飛後快速躥升之勢，逐漸演變為緩慢增長、停止增長乃至嚴重衰退，到了1990年代中期又經歷貨幣快速貶值，從此一蹶不振，泡沫經濟破裂、崩盤，十餘年未恢復元氣。可以毫不誇張地說，日本樓市泡沫引發的長達數十年的經濟衰退，已成為全球其他國家竭力迴避的一個錯誤示範。

㈨ 日本90年代房價暴跌有哪些徵兆

90年代日本房價暴跌主要徵兆是寬松的貨幣政策、銀行利率下調、超低利率發放貸款、全民買房、搖號買房、地價飆升等等。

擴展知識：

房價暴跌後的危機

1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。

日本政府也意識到了經濟泡沫，非理性的樓市正在動搖日本的「基本農田制度」和「科技興國」兩項基本國策。於是，日本政府突然收縮貨幣政策。

一是短期內上調利率。央行在1989年5 月將維持了 2 年多的超低利率從 2.5%上調到 3.25%，之後連續 4 次上調，到 90 年8月達到 6%。

二是政府突然強制收緊信貸，控制對房地產信貸總量。1991 年商行停止了對房地產的貸款，M2 增速從 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也遠遠低於當年名義 GDP 增長率 6%的水平。 宏觀調控政策力度過猛，泡沫迅速破滅。

首先刺破的是股票市場泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。

當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。

股票價格大幅下跌，信貸規模下降，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。

1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。

1992年，日本政府出台雪上加霜的「地價稅」政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入「供大於求」的時代。

幾種因素疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。而在泡沫時期房價遠高於全國平均水平的三大都市圈（東京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂後的價格也跌得最慘，跌幅超過了全國平均水平。

自1990年泡沫破裂以來，日本全國的平均房價連續16年呈下跌趨勢。

從1990年至2006年，全國平均房價下跌了49.56%，基本回到了地產泡沫發生前1986年的水平；企業大量破產，銀行、房地產公司破產數量超過3000家，日本就業壓力空前，工資低、工作時間長幾乎成為日本頑疾，於是啃老族率先在日本流行。

㈩ 經濟學家幫忙解答關於日本房價崩盤的真正原因

日本當年的地產崩盤主要還是投資環境還有貨幣不穩定造成的，總的來說中國和當年的日本可比性不是非常高，不過可以參考一下。
我想你一直聽說過一個詞叫通貨膨脹，過去一年中國房價上漲就是通貨膨脹造成的，是實實在在的上漲，國家發了太多鈔票會造成物價上漲，房屋價格對通貨膨脹非常敏感。這也是解釋了為什麼過去一年國內的房價都漲，理由很簡單，我們中國1萬億的經濟刺激計劃其實簡單的說就是把1萬億裡面的大部分錢拿去放貸款，讓流通性不好的企業得到周轉，這些企業很多都是房地產企業，至於說怎麼解釋房價上漲這個就很好理解了，貸款都是有利息的，利息是憑空生出來的貨幣，是要中央銀行印出來的，雖然我們的1萬億經濟刺激不是實質的貨幣流通，而且最後是會被收回去的，但是這1萬億產生的利息最後還是會被變成貨幣來流通的，所以可以用經濟學里的通貨膨脹預期來解釋，通俗解釋就是因為大家都知道未來會有一筆錢進入貨幣市場，所以對未來可見的通貨膨脹很快就反應到了房價上，所以我身邊的朋友都會說去過的一年不是房價漲，准確的說是手裡的錢不值錢了。以上解釋了為什麼中國的房價漲，只要中國接下來沒有通貨緊縮，並且持續的通貨膨脹，或者沒有恐慌性的政策，你就不會看到房價大幅下跌。
接下來我想說的是日本其實房價漲跟通貨膨脹一點都沒有關系，完全只是因為投資過度了。導致房價漲有很多因素，我覺得在這里可以細細回味一下。85年美元對日元1比250。但是美國金融危機後因為股市慘淡，失業率高，所以施壓日元升值，原因很簡單，因為日元升值可以緩解美國的失業率，而且相對的美股對日本人來說也更便宜，更適合投資了，所以日本同意升值後大筆大筆的海外貨幣買進日元，投資地產和股票，加上日元短期升值的太快所以非常迅速，以及嚴重的打擊了出口行業，再加日本融資成本太低，本地企業也更多的進行融資投資地產和股票，看到這里你可能覺得通貨膨脹一定非常高，但是有一個日本特色你忘了，那就是資源稀缺，一切都要靠進口，但是既然貨幣升值了他們的進口成本也就低了，所以你看日本的通貨膨脹在房價上漲前的85年是0，在房價最高的時候的91年也才3%可以說日本的房價上漲只是因為投資地產太多了，跟通貨膨脹沒有關系。至於房價為什麼後來跌了我覺得用流通性枯竭來解釋是最好了，因為股價房價都漲這么多了，熱錢想走就走了，本地的流通性也支持不了很久，跌是應該的，再看看今天的美元對日元1比93
2國國情不同，雖然很多地方非常相似，但我還是覺得不太適合放在一起比較。我覺得中國房價漲的有理，也不會大跌，或者說通貨膨脹可以做房價的支撐，你要關心房價第一是政策面，這可以說是不可預測的，還有一點就是CPI，這個數字是相對公開以及可預期的。
寫了這么多
希望能幫上忙^_^