房價日本化什麼意思

A. 不要在日本買房日本房產到底能不能買

其實到底值不值得投資，主要是根據您對於投資房產的期許而定，想炒房撈一筆的話，日本是最不適合選擇的國家，但是想通過出租獲得長久穩定收益，那麼學姐認為日本房產在全球范圍內來說，是很有投資意義的。【日本值得投資的樓盤】

簡略地說來，日本房產值得投資的原因有這些：

一、 日本住房需求旺盛

我們知道的是情況是，在世界上人口最多的都市圈是東京圈，除了疫情時期，東京已經經歷了50年的人口增長，流入的人口數大約是每年10萬左右，北京和上海是少於它的。因而，供給是可以被人口拉動的，東京肯定能夠控制住住房需求。

二、日本房產投資回報率高

東京的GDP很高，可以排到全球第二，僅次於紐約。需求高，房價就不容易跌。截至2020年，東京的二手房價已經不斷上漲七年，新房房價連漲八年，房地產行情一片向好。不少人還想拿日本房產泡沫破裂來說事，那可真就大錯特錯了，自從房產泡沫受日本政府的影響破裂以來，慢慢的，房價處於穩步上升的狀態，優質的房產漲幅非常快，已經達到了20%~30%左右的幅度，更別說5-8%的租房收益（就算是我們國家的一線城市也只是達到了2%）。

三、持有日元資產避險抗通脹

日元是大家周知的在世界裡的避險資產，往近了看，2018年中美貿易戰和2019年的美股股災，日元都上漲了。一旦全球經過了特別嚴重的經濟危機的話，日元基本而言會顯現出逆勢上漲的趨勢。

當你買下一個東京、大阪的房產，它就不斷地在給你賺取日元。這些投資房到手的利益有4%-6%之間。最近工商銀行的4.1%理財產品暴雷的新聞傳遍全網，這個時候拿這錢去投一個東京房產，可能還更香。

四、日本房貸利率低

要是在日本想借錢買房，有穩定工作就很簡單，一般來講，貸款利率在1-2%，甚至有不少人0首付買房，對比國內，房貸利率都差不多要破6%了，是不是內心久久不能平靜？站在中國居民角度來講，要怎樣才能夠享受到日本的低息貸款，點擊鏈接咨詢了解外國人如何在日本貸款買房【免費咨詢日本房產投資】

既然有投資，那麼就會面臨著風險，在投資日本房地產時，你將面臨哪些風險呢？篇幅不允許過長，學姐把關於日本房產面臨的風險都整理到這篇文章里了。【投資日本房產不得不知的5點】

如果小白是第一次計劃購買日本房產投資，特別是在初期認識日本房地產投資時，難免會有誤會，走很多彎路。在這里，讓我簡明扼要地梳理一下在日本買房的基本邏輯：

一、投資日本房產，一般指投資什麼樣的房？

總之，選擇東京作為長期租金（公寓），選擇大阪作為住宅（建築），選擇京都作為感覺。不要考慮其他地方。從大體上來講，除了日本有兩到三個大城市之外，其他場所的確不好投資，回報也不一定好。像是最近地價爆炸式增長的北海道、沖繩，也有需要避雷的點，你想要在日本進行房產投資時，如果你想要穩定和安全，那一定要瞄準了東京23區內的長租公寓。這種投資方式也十分普遍，基本上是在日本房產投資中最為常見的。

二、在東京買房，一定要制定好選房的標准

如果你想在東京買房，就地段來看，最主要的五個地段就是（千代田、港區、中央區、新宿區和澀谷區），但是近來，這些地區摻雜著無空房和因空房而煩惱的房產，「多極化」的趨勢逐漸明顯。因此，選好房必須達到的條件便是要事先制定好自己想要的投資標准。比如房產購入價格、回報率、地理位置、到車站的距離、總戶數、管理費、修繕儲備金的金額等，這些條件越詳細的話，搜尋到優質房產的機會就會變大。相反地，假如選擇范圍比較大 ，找到優質房產的幾率就會普遍較低 。於此，我們面向小型投資公寓統一建立了一個「好房標准」，大家可以依據自己的投資意願來安排。

三、 要注意「表面收益率」不是真實收益。

這句話要翻來覆去講三次：「表面收益率」不同於真實收益！

何為表面？就是我們國內說的「毛」、沒有扣除成本的粗算收益。假使一個中介指著一個「表面收益率」在那邊大驚小怪，這個房子收益率為10%！就不要相信這個了。對於日本持房成本而言，還包含蓋房產稅（固都稅）、託管房產的費用，另有每月要交的修繕金和物業費（這與託管費不同），雜七碎八的費用減下來估計會砍掉1%-2.5%的收益。

四、 要注意日本房價是否虛高

要注意的是 ，你所購買的房子的價格是不是高於周圍房價。東京也有虛報房價的情況（雖然不多），因此，在買房前有必要探尋周邊的房價 ，對比一下價格 。比價的方式多種多樣 ，對於第一次投資日本房產的朋友，提倡還是找專業的人問問，避免掉進坑裡。

五、咱們外國人在東京投資買房，不要選新房。

新房在東京的價格更為高昂，差不多是二手房價格的一倍，很明顯房價這幾年不斷上漲，越來越多的日本剛需們對於自己的首套房都選擇了放棄購買新房，而是買了二手房。特別是有價無市的新房房價在東京奧運會以後會更加容易下跌。假使他了解到你只是投資，還總是介紹你買東京的新房，千萬別被哄騙了。

上文就是我對首次嘗試日本房產投資朋友，買房時要掌握的知識點。

B. 日本房產優勢

除了東京奧運會對日本房產的推動起到積極的促進作用，實際上除了可預見的日本房產巨大的升值空間，日本房產的其他優勢也很明顯，包括：日本房產包括土地都是永久產權且無公攤面積，日本房產的租售比高，日本房產的投資門檻低，對外國人無限購且政策與日本人一致等。
由於東京奧運會的原因，很多外國人將投資的目光對准了日本房產市場。很明顯的是，在2008年的北京奧運會之後，北京的房價升值近九倍。日本此次是第二次承辦夏季奧運會，這不僅會對日本房產的推動起到積極的促進作用，實際上除了可預見的日本房產巨大的升值空間，日本房產的其他優勢也很明顯。
1. 永久產權，可世代傳承
日本的房屋產權與國內不一樣，中國是70年產權且是公有制度，只有使用權。而日本房屋是永久產權的，一旦在日本買了房，一般都是房屋與地皮一起買下的，完全歸個人所有。如果購買一戶建，可以在法律允許范疇內對房子自由改裝和重建，這也就意味著購買者擁有永久的居住權和土地使用權，房產可以傳給下一代。
2. 租售比高，易出租，增值潛力大
日本一線城市相對於北上廣及全球一線城市房價較低，但又屬於絕對的發達城市，結合高端住宅租金收入的水平來看，東京、大阪的性價比和大部分城市相比具備競爭力。如上海、北京、台北房價跟東京相仿，但其租金水平遠低於東京。大阪的房價低於首爾，但租金水平大幅高於首爾。日本的房價與租金收益比在全球范圍內回報較高。根據「日本土地價格」的數據顯示，近幾年日本的地產市場明顯有了復甦的跡象。地價從2013年以來，連續幾年都保持上升趨勢，並且逐漸趨於穩定，房價自然而然的跟隨著地價上漲。
從《2018全球城市租金回報率》TOP10可以看出，日本的大阪市和名古屋市排在第二三位，大阪的租金回報率為7.28%，在國際大都市中，回報率很高。
3. 東京奧運會，推動日本房產發展
日本申辦奧運會成功，說起奧運會對房產帶來的巨大影響，可以對比一下2008年北京奧運會。由此可見，奧運會對東京乃至整個日本的影響力。
4. 投資門檻低
在日本，一室小戶型房產很多，就算是日本房價最貴的東京，只需要投資幾十萬元就可以購得一套小戶型房產，而在國內北上廣深等一線城市幾十萬元可能只夠買一間衛生間。此外，日本房產還具有對外國人無政策限制等優勢，正是由於以上種種優勢，吸引了一大波赴日本買房的中國人。
5. 優惠性
日本的房屋計算方式和中國有所不同，日本算的是套內實用面積，不計算公攤。所以日本房屋的面積×1.4≈中國房屋的面積。也就是說，日本100平米的房子相當於國內140平米的房子。並且在日本，陽台屬於贈送面積，也不算在實用面積內，也就能省下了不少平米的購房款。另外，日本的在售物業都是精裝修房，最花錢的廚房和衛生間全套配置都有，所以也省去了很多麻煩。
6. 中國人投資日本房產的優勢
日本房屋租賃市場穩定，租金流穩定，房屋租金不隨房地產市場價格的變化而變化，能確保穩定的投資收益。現在正值中國房地產市場調整期，政府為打擊囤積炒房，大幅提高首套房首付比例以及住房按揭貸款利率，對申請購房人資格條件審核也是相對嚴苛。同時，日本是離中國比較近的國家，來往都十分方便。文化相似，中國人習慣日本清淡的飲食習慣與生活方式，就算移居也不會感到太大不適。

C. 日本社會老齡化嚴重，對日本房價再次崩盤的可能性有多大

日本社會老齡化嚴重，日本房價很有可能再次崩盤，這個可能性非常大。因為現在日本的人口老齡化實在是太嚴重了。日本老齡化帶來的問題將會是日本的房子將會有很多空房，大批量的空房出現，將會對日本的房價進行劇烈的沖擊。日本的房價很有可能因為日本老齡化嚴重而導致再次崩盤。

說到底無論房子價格再怎麼炒作，房子也終究是給人「住」的，炒作也必須建立在「住」的基礎上。更何況在日本房地產市場最後的瘋狂中，日本的人口結構已經發生了根本的變化，日本的人口基礎已經無法支撐起高房價。人口結構才是決定日本房地產市場走勢的根本性原因。

D. 日本房價不斷下跌，為何房子都無人問津

當我拿到這個問題的時候，我覺得這個問題很好回答。因為不管是在哪一個國家裡都會有這樣的現象，出現日本的房價在不斷的下跌，確實是真房子無人問津，也有這樣的事情存在，但是是因為以下這幾點才會出現這樣的現狀。

3、工作的原因不允許。如果你去過日本，你就會發現很多日本人生活工作的地方，並不是自己的家鄉生活工作的地方，並沒有打算長期居住，而且很多日本的白領變動都非常的大，今年在這家公司，明年又去了那家公司，所以說他們很難確定在哪裡安家置業，買房那絕對是不可能的一件事情，因為他們的明天到底在哪裡自己都不知道，所以買房子特別的謹慎。

綜合以上這3點原因，希望小夥伴能夠明白日本的房價不斷下跌，但是房子無人問津，到底是因為什麼了吧？

E. 當年日本房價大跌的原因是什麼房價會像日本一樣暴跌嗎

日本崩盤的主要原因是炒房的人太多，高得房價很高，投機盛行。應該不會出現這個情況，政策會依據市場做調整。相信樓市！

日本房價房地產崩盤的四個原因：

第一，勞動力人口見頂，人口進入老齡化階段。

第二，城鎮化已經基本完成，沒有新增的人口遷移需求。

第三，房地產存量已經很高，戶均住房和人均居住面積達到一定水平。

第四，經濟出現系統性的金融危機，對流動性造成重大沖擊。

日本是什麼時候開始調控房地產的了？1987年，日本開始了類似的房地產調控

1.限貸，就是控制房地產貸款，房地產貸款的年增長額度，不能超過當年日本貸款的增速，嚴格控制港地產的貸款量。

2 限售。 就是沒有滿2年的交易，要被抽重稅。

結果恰好是2年後，危機爆發，1991年東京高檔樓盤率先下跌，1992年，日本全國房地產開始崩盤。

在1989年，日本的房地產泡沫和股市泡沫達到巔峰，在1990年初，席捲日本的經濟危機爆發，日本股市暴跌。

以上內容，僅供參考，希望能幫到您。感謝您對商辦網的支持，祝您購房愉快！

F. 日本首都圈新房價格逼近30年來最高位，為何日本房價這么昂貴

不得不說，有很多人都希望自己能夠在自己30歲之前購買一套房子，因為這樣的話能夠讓自己有一個更好的生活，而且也能夠讓自己在日常生活中有一個更好的自信。很多人都想要通過自己的努力讓自己有一個資本，這樣的話就能夠讓自己去買得起房子。但是我們賺的錢更多，其實房價也在上漲的越來越快，而且也可能會讓我們不能夠有一個比較多的資本去完全夠買得起一個房子。日本的經濟十分發達，而且很多日本人都能夠讓自己有個比較好的收入，並且他們的收入能夠支撐起自己的家庭，而且也能夠養活自己的家庭。這其實還是比較好的，而且也能夠讓日本人有一個比較好的生活。但是有很多日本人仍然想要讓自己去購買房子，並且也想要讓自己更更好的家庭，從而讓自己的家庭接受更好的服務。日本首都圈新房價格逼近30年來最高位，為何日本房價這么昂貴？我認為主要有三個原因:

一、日本的土地資源稀缺。

我們都知道日本是一個島國，這也就意味著日本的土地資源是十分稀缺的，因為他們大部分都是山地，而且也可能不會有一個比較好的平整的努力，因為他們不能夠讓自身有一個比較好的獨立資源，這就意味著他們在建房子的時候要考慮到這一點。如果房子價格太低的話，就會導致很多人都去購買這些房子，那麼這就會導致房子不能夠有一個比較好的服務。而正是因為日本土地資源短缺，才導致了日本房價的昂貴。

以上就是我的看法，大家還有什麼想法嗎？歡迎在評論區留言。

G. 為什麼世界經濟正在逐漸「日本化」

2016年，美國《華盛頓郵報》專欄作家馬特·奧布萊恩發表了題為《世界經濟正在日本化》的文章。奧布萊恩發現：「不管是在美國還是在其他國家，因為世界經濟正轉向日本模式。」

所謂「日本化」，可以概括為「三低三高」並存的經濟常態：低利率、低通脹、低增長、高福利、高貨幣、高債務。

此後四年，全球經濟似乎如奧布萊恩所預測的那樣轉向「日本化」。

2019年9月，美國前財長拉里·薩默斯指出：「現在對歐洲和日本可靠的市場預期使它們陷入貨幣經濟學的『黑洞』，即利率困在零的水平動彈不得。收益率保持為零或負值可能將持續一代人的時間，美國距離加入它們只有一次衰退之遙。」

僅僅三個月後，2020年新冠疫情重創全球經濟，歐美政府「兜底式」救災救市，美聯儲將聯邦基金利率下調至零，直接采購債券ETF。

很多人說，平成三十年是日本「失去的三十年」。當前，全球經濟正加速「日本化」，這是否意味著我們的將來如橋水分析師所言可能「失去十年」，亦或更久？

過去三十年，日本經濟走向了「低利率、低通脹、低增長、高福利、高貨幣、高債務」之困境。

這成為當今宏觀經濟學的一大謎題。

我們先從1990年說起。1990年是日本經濟的拐點，當時有兩大趨勢：

一是日本泡沫經濟崩潰；

二是日本勞動人口進入拐點。

普遍認為，泡沫經濟崩潰是日本「消失三十年」的直接原因；日本生育率低迷、老齡化加劇則是深層次原因。

經濟泡沫崩潰後，房價、股價暴跌，日本經濟陷入持續通縮。1997年亞洲金融危機再創日本經濟，日本政府歷經多年徘徊後主動改革求變，央行將銀行隔夜拆借利率下調到零，日本率先進入零利率時代。

2001年互聯網泡沫爆發，日本央行開啟量化寬松（QE），進而又探索了雙寬松（QEE）、甚至實施負利率（NIRP）。日本率先進入了負利率時代。

日本央行的極端寬松政策，主要是給日本政府財政提供融資。央行直接購買日本政府債券，成為日本財政的最大債權人。

2008年金融危機爆發，日本央行大幅度增加了政府債券的采購。目前，日本央行持有的日本債務規模已經超過了日本GDP。

圖：全球主要國家勞動人口走勢，來源：Source United Nations. UBS

中國GDP從2010年開始進入下行通道，勞動人口則從2015年開始進入拐點。2019年，中國GDP增長率為6.1%，相較2010年下降了4.5個百分點。預計，2020 年之後中國經濟活動人口平均每年下降 400 萬人。中國需要注意政策性嬰兒潮對經濟的脈沖。

日本以1990年泡沫危機為拐點，全球經濟則是2008年金融危機為拐點，日本引領世界走向「三低三高」之陷阱。

底層邏輯是：低生育、老齡化—高福利及增長乏力—貨幣刺激增長—金融危機—貨幣及財政擴張，央行購買政府債券—高福利、高貨幣、高債務、低利率—金融資產通脹，實體經濟通縮—低通脹、低增長。

參考文獻

【1】如何讀懂日本央行資產負債表？潘捷、陳斐韻、黃海瀾，東方證券；

【2】日本人口老齡化及相關企業研究，倪華，方正證券。

文 | 智本社

智本社 |一個聽硬課、讀硬書、看硬文的硬核學習社。微信搜索「智本社」（ID：benshe0-1），學習更多深度內容。

H. 日本的房價有多高，如果換算成人民幣，大概是什麼樣的水平

現在買房子成了許多人的一種追求，這種情況也是被形勢所迫的。生活在我們社會裡面的人大多數都是很現實的，就像很普通的兩個人戀愛到結婚，男方的房子是必備的。所以也是由於大家的這種觀念越來越強，導致現在房價的持續升高。在許多人眼裡，擁有了一棟房子就是擁有了筆很大的財富，所以無論在世界的哪一個地方，房價都在上漲。

而且在大阪，一棟獨立的村屋其實只需要160萬元一套的樣子，這可是相當得便宜呀！這兩地因為地理位置不同，而導致房價十分得懸殊，這真的是完美得體現了日本房價的波動之大呀！高的價格可以達到270萬元一套，低的價格又只需要140萬元一套，這樣的一個大間，也是讓我們清晰地看到了現在日本房市的情況。

I. 日本的房地產泡沫是怎麼一回事

日本的房地產泡沫

1985 年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。

為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。

美元貶值(大量增發美元)後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。

受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。

到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。

人們常稱這次房地產泡沫是 「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。