紐西蘭自建房怎麼蓋

① 紐西蘭人的文化

紐西蘭的文化水準很高，接近歐美。近10多年來，由於亞洲人民的遷入，也逐漸溶入一些亞洲文化。
劇院在紐西蘭很普遍，每一個地區都有。經常有業余藝人在作玩耍性的演出，學校舞台也供學生表演。尤其在聖誕節之前，各種表演極多，但以職業性的較少。對表演有興趣的人，可上劇藝學校，學成之後在劇院作業余演出。
紐西蘭擁有聞名於世的交響樂團，多數人們至少會玩一種以上的樂器，由於每一個城市都有自己的交響樂團，因此經常受邀出國表演，其鼓樂隊堪稱世界第一。此外，還有一些民族性的表演，如毛利人有自己的歌唱及舞蹈。其它的民族亦有頗具民族風格的表演。值得一提的是，世界著名的女高音滴卡娜娃，即是紐西蘭人。 芭蕾舞在紐西蘭也很盛行，水準很高。多數女孩都有芭蕾舞蹈的基礎，芭蕾舞團也經常出國表演。
紐西蘭人民由於生活悠閑，而有餘暇從事藝術創作。他們除了擁有不少聞名的作家外，在繪畫、雕刻及陶瓷藝品上也很著名，因此畫廊與博物館也多，每個大城市至少有一個博物館，畫廊則每一城市都有。
紐西蘭人及政府古貴及古老房屋保護周密。因建國歷史較短，屋齡在百年以上或特殊的建築物，都不準拆除或改建。紐西蘭人多數會蓋房子、製作傢具，保養汽車。一般房子的保養工作都是自己動手，衣物也是自己縫制，絕少假手他人，紐西蘭的中學夜間部有很多課程，應大眾嗜好而設。這類課程多半是免費教導，即使收費，也非常低廉。
紐西蘭有不少運動聞名全世。青年人有很多運動項目可以選擇。他們的橄欖球、帆船、劃船及獨木舟，均為全球第一。此外，登山及滑雪亦很盛行。南島有些美麗的山嶽令人樂於攀爬，登上艾佛勒斯峰的聞名登山者中有多位是紐西蘭人。為了鼓勵登山活動，紐西蘭政府在許多國家公園內都提供有登山便道、小木屋等供登山者使用。其設備之便利與完善，舉世聞名。
紐西蘭到處都有高爾夫球場，會員費非常低廉（大約不超過紐西蘭元1000元），每打一次花費不超過紐西蘭元20元，但是一律沒有球童服務。 紐西蘭有兩個主要的國際機場: 奧克蘭和基督城，有24條國際航線提供直飛或沿線飛到北美, 南美, 澳大利亞, 亞洲, 英國和歐洲以及鄰近的太平洋島嶼的服務.惠靈頓, 作為國內網路的中樞, 也提供到東海岸澳大利亞主要城市的旅行服務, 紐西蘭航空公司通過STA旅行部提供特別的學生旅行服務。
紐西蘭主要景點之間的距離都很近, 並且交通網很好。 這就使得獨立在紐西蘭旅行很容易。 紐西蘭主要有三家國內航空公司: 紐西蘭航空公司. ANSETT紐西蘭航空公司MOUNT COOK航空公司, 他們在主要的大城市和常去的地方之間飛行。 通勤者航空公司則提供到其它城鎮的服務。 紐西蘭的每一個城市和城鎮幾乎都由INTER CITY, MOUNT COOK, NEWMANS或TRANZRAIL提供的長途公共汽車和火車服務網所連接。 有著悠久的歷史和燦爛的文化。毛利人的雕刻藝術技藝精湛，大到房檐，小到手杖都異常精美。他們的舞蹈別具一格，鮮艷的民族服裝、美麗的花環、項上掛著的綠佩玉以及腰上系著的蒲草裙充分展現了毛利人獨特的民族風情。毛利人的迎賓舞蹈已成為紐西蘭官方迎接貴賓的最高禮儀。
毛利人是紐西蘭第一批居民。公元14世紀，毛利人從波利尼西亞來到紐西蘭定居，成為紐西蘭最早的居民，並用波利尼西亞語 aotearoa 做了它的名字，意思是「白雲朵朵的綠地」。1642年，荷蘭航海家阿貝爾·塔斯曼在此登陸，把它命名為「新澤蘭」。1769年至1777年，英國人詹姆斯·庫克船長先後五次到紐西蘭並測量和繪制地圖。此後英國向這里大批移民並宣布佔領紐西蘭，把海島的荷蘭文名字「新澤蘭」改成英文「紐西蘭」。1840年英國迫使毛利人酋長簽訂《威坦哲條約》，把這片土地劃入了英帝國的版圖。1907年英國被迫同意紐西蘭獨立，成為英聯邦的自治領，政治、經濟、外交仍受英控制。1931年，英國議會通過《威斯敏斯特法案》，根據這項法案，紐西蘭於1947年獲得完全自主，仍為英聯邦成員。 紐西蘭對個人住宅建設的法律法規制定得縝密而嚴格，小到毗鄰住宅間的柵欄建造，大到中央商務區建高級辦公樓建築規定，這些資料都可以通過互聯網獲取。居民要自建住房時可以採取兩種辦法，一是委託給建築中介，二是可以自行建造，但都要經政府一系列批准手續後方可進行。
第一步就是到城市管理委員會查核將要建房用地是否符合城市規劃建房要求。城市管理委員會擁有一套數據量非常龐大的房地產產權產籍地理信息系統。只需將某一地塊的地址鍵入，就可獲得該地的面積大小、土地類型、可分割現狀、可建房種類、房屋高度、市政基礎設施狀況及樹木種植情況等，原則上任何人建房都不可傷及樹木，通常規定10年以下的樹木可移植，超過10年的樹木只能保持在原地。同時還可獲得該地塊上的曾建建築物及建築平面圖、建築建築物及平面圖、歷次產權人、產權轉移時間、成交價格及銷售代理人、代辦律師等相關產權變更檔案。擬建房自行確認這些情況後，即可上報該土地規劃與土地設計，審批時間大約為6~10個月。
所有的審批手續通過後，才進入正式建房過程。為確保房屋安全，建房每一個環節均要得到城市管理委員會的核查，才能進入下一步，環環緊扣。因此為節省時間，順利通過政府審核，大多數人選用在城市管理委員會有很好聲譽的建築公司進行主要環節的建築工作。 政府廉售或廉租房主要是為滿足低收入人群的住房需求。設有專門辦事機構，對廉售或廉租房建設進行管理並對申請人資格進行審查，主要服務對象是新移民和老年人。
普通廉售或廉租房，建築密度大、規格低，只滿足住房人的基本生活需求，居住人在有能力改善住房條件時就立即騰出，政府再將其租給其他急需住房的市民。由於房地產價格的上漲，申請政府房的人不斷增加，奧克蘭市政府面臨的壓力越來越大，所以申請門檻也一再提高，即使條件符合，等待時間有的也超過兩年。
作為社會福利制度的一部分，紐西蘭政府也大力興建老年公寓。老年公寓雖然通常戶型較小，但建設、裝修、各項設施的標准較高。

② 在紐西蘭買房子都需要注意些什麼

在紐西蘭，證券市場規模太小，股票波動不大，獲利難度大；開店營業又受薪資成本高，市場購買力弱的限制。相比較而言，買房投資是一項較為穩妥的理財選擇。
紐西蘭的房地產仲介只收取賣家的傭金，故保護賣家利益可謂是天經地義。買家雖然在交易過程中處於一定的劣勢位置，但這並不等於仲介對買家不重要。房屋私售的形式之所以在紐西蘭並不常見，乃因買家仍需要藉助仲介的專業知識，深入瞭解市場形勢，房屋狀況，周邊社區情況等等。

買家需要地產仲介，一來可以節省時間，避免看房太多眼花撩亂，二來可以獲得專業的諮詢。當然，買家本身也需對紐西蘭的房產買賣有最基本的認識，欲買房的海外留學生更是如此。

現簡單介紹購房時的一些注意事項，供首次購房人士參考。

1.參與房屋拍賣的利弊

拍賣近年來越來越盛行，地產仲介為此的解釋諸多，但其實對他們而言，最重要的一個原因就是能乾脆利落地將傭金裝入自己的口袋。仲介不用擔心買家提出太多的附加條件，也不必為非誠意的買家一再耽誤時間而煩惱。

當然，賣家為此也佔了不少便宜。價格低了可以不賣，遇到多人競爭時，賣家有可能收到意外的驚喜價。

十多年前，房主在還不起貸款或由於特殊原因時才選擇拍賣。拍賣的一些相關費用需由賣家支付，所以拍賣在當時並不十分流行。如今，一些地產公司全額支付拍賣費用(包括宣傳小冊子)。

不可否認，買家在拍賣房產中也可能撿到便宜貸。假如遇到只有一個買家出價，賣家同時也急於出手，這時買家自然會有意外的收獲。此外，買家如果在拍賣中遇到3D房則不妨提前出價，以理想的價錢買到一棟喜歡的房子的機會很高。

但是，買家在參與拍賣時也有自身的難處，因為並不是每棟拍賣房產都事先一定準備好了房產備忘錄(Lim report)，如果自己花錢查找相關資料及請人做建築檢查(Building inspection)，但最後未必能拍到物業，錢子很可能就白花了。如果不付這筆費用，則有可能買到一間漏水房、含有石棉材料的房子或未經當地政府許可的改建房。

拍賣有其特殊性，買家如果一旦在拍賣中出價成交，即是無條件的合約，沒有「冷靜期」的保護，過後想反悔都不行。

2.小心漏水房

稍為留意房地產的人只要隨手翻開當地英文或中文的地產報，很容易就發現一些有漏水嫌疑的房子仍在待售中。

漏水房主要發生在1999年至2004年期間興建的以水泥石灰批盪(Plaster)外牆建築材料的房子。當時由於紐西蘭政府的建築條例修改出現失誤，造成一些建築商使用了防水工藝不佳的木料。另外，這些房子的外牆與木結構之間由於沒有預留一定的保留空隙，當水氣從門窗介面處滲入而無法排出時，漸漸造成牆內的木料腐爛。漏水房不但出手困難，在內居住也可能因潮濕造成身體不適。

全國現在約有11萬戶漏水房，修理這些有問題的房子將花費上億元。2011年12月6日，奧克蘭《North Shore Times》報道了一起最新漏水房的新聞。Ray Bush打算出售於1980年代興建的漏水房，雖然價值90萬的房子只開價79萬，但卻一直無人問津。他如果維修後再出售，則需要花費20萬元。

平心而論，Plaster外牆建築材料目前廣泛使用於高級建築中，這種材料讓房子外牆更堅固、美觀和時尚，及防噪音效果較佳。在紐西蘭，並不是所有Plaster外牆建築材料的房子都是漏水房，買家不必談虎色變。2004年以後的房子就算是以Plaster為外牆建築材料，由於木材的加工工藝受到嚴格的管制，以及外牆都增加了保留空隙，漏水的現象已基本被消除。

有些被確認的漏水房在各級地方政府出資的幫助下已重新修復，並改以Weather Board為外牆。地產仲介在出售時通常會註明重新獲得CCC(建築合格證書)，以此安撫買家。

無論如何，買家在購房前除了認真聽取律師的建議外，還應請人做建築檢查(Building Inspection)。

3.小心購入含有石棉材料(Asbestos)的房子

在上個世紀1920年至1980年代期間，紐西蘭的房屋建築中較為廣泛使用石棉材料，用在屋頂、牆面、天花板和屋頂防水層。石棉據說有隔音及隔熱的效果，但其也容易散發有害氣體，影響人體健康。

有些人總是懷疑欲購的物業使用了石棉。其實，買家一方面可以請專家檢驗房子，另一方面也可以花費約100元錢找專門的機構化驗，以便買得安心。

含有石棉的建築經過數十年的使用後對人體並不會造成太大的危害。購買者最擔心的是一旦不小心買入這種房子，出租不易，未來出手也將會非常困難。

紐西蘭專門有介紹石棉建築的機構網站，其內詳細介紹石棉結構的特徵，檢驗方式及鏟除方法。

假如真的不小心購入含有石棉的房子，屋主也不必太過緊張，只要按照石棉建築機構網站中介紹的步驟，鏟除石棉，自住或將來出手就不再有後患。

4.「Location，Location，Location」，這句話言簡意賅地道出了房產升值的核心要素

房子所處的地段將決定其未來升值的快慢。富人區、名校網內和購物中心等附近的房子易出手，升值較快。窮人區的房價雖低，但因受到治安不佳等因素的影響，升值相對較慢。

大奧克蘭區內的房價一直都在上升，只是速度有快有慢。但是，大奧克蘭周邊地區的房價近年則不同成度的下跌，而且有的地區跌幅不小。

奧克蘭北方Rodney地區的物業過去曾受買家的追捧。那裡因離奧克蘭不遠，又具鄉村風味，故吸引了不少自住及投資者前往購置房產，享受鬧市以外的安寧生活。

受全球經濟不景氣的影響，紐西蘭的失業率不斷攀升，Rodney地區不少企業倒閉或大幅裁員。許多房東不得不賣掉房產，迴流奧克蘭尋找新的工作，該區的物業隨即貶值。

與奧克蘭一海之隔的「激流島」上的房價也有類似的命運。根據QA報告顯示，「激流島」上的平均房價在2011年間下跌了6.4%。

在大奧克蘭，各區房價升值幅度不一。買家最好不要過於貪圖便宜，購置低收入者聚居區內的房子，即使是新建築也要三思。「一分錢，一分貨」，這些區域的房子價格雖然相對便宜，但因受到治安不佳，偷竊頻繁等負面因素的影響，房子未來出手難度很大，售價也就容易被打折扣。2011年，ManukauNorth及ManukauCentre兩區的房價增幅度分別只有0.5%及1.8%，相比奧克蘭其他區的升值較低。

紐西蘭的法律寬松，導致小偷活動猖獗，奧克蘭南區及西區部份地段的房子被小偷光顧的機率較高，就算安裝警報器也幫助不大。

5.買家在購買全新房屋時一定不要麻痹大意

華人熱衷買地，然後找人建房後再出售。一方面，由於這些發展商的出現，打破了以往幾家大地產商壟斷的局面，促使新房價格回到較為合理的水平，但另一方面，這些建議商的水平參差不齊，有的買家在購入新房後偶爾會有一點失落感。

買新住宅區剛建好的房子固然省去了遇到漏水房及石棉結構的風險，且具有未來升值大的潛力。不過，新區的土地及建築成本高，室內空間較小，周邊的社區一般還不成熟。有些新房通往廚房及睡房的內門較小，雙門冰箱或大型傢俱可能無法入內。

此外，建築商在出售新房時都不會安裝窗門簾。第一手買家假如全部門窗都安裝普通布簾或百葉簾將花費不少。

通常而言，很多新房子都是在仍未拿到市政府簽發的CCC(建築合格證書)時就已上市 (這些房子常以拿到CCC後的一到兩周內為交割日) ，賣家都希望能在第一時間將資金回籠。

買家別以為申請Limreport(房產備忘錄)是多餘，或building inspect(建築實地檢查)屬浪費錢。有極個別華人發展商施工時更改了圖紙，最後向市政局申請CCC時，Floor plans與實際情形常有一些差異，而修改後(Asbuilt)的圖紙又未重新遞上。當買家今後打算將房子出手時，下一任買家就會質疑房子被改動過。其實，這完全是第一手賣家因圖省事，沒有將修改過的圖紙呈交市政局造成的。

通常而言，新買家通過Lim report發現房子被改動過，又沒有經過市政局批准後，放棄購買意願的可能性很大。

一些新房受到建築成本的制約普遍採用鐵皮頂。雖然有人認為鐵皮頂防震性能較佳，但它畢竟比瓦頂的隔熱性能差，且又不耐用。買家參觀新房時，不要被房子現代造形的外觀所迷惑，一定要弄清楚房頂結構，以便買得安心。

同樣是新興建的房子，離購物中心或學校近的未來升值較快，交通不方便的則升值慢。

6.購買Unit要小心

Unit的價錢相對比Townhouse或house便宜，且易出租。但是，Unit通常屬於CrossLease，即多個房主共用一個車道或一塊土地。Unit因房子相連，房子的部份維修費和車道的維修費需要各房主共同分擔。有些舊的Unit還明文規定需要向管理公司繳交固定數額的年費，用於房子的維護和保養。

Unit的房主對自己的房子沒有100%的決定權，如果需要對自己的房子進行改造(加陽台、加車庫或改動房子的結構)必須得到鄰居的同意，否則，市政府將不會發放建築許可證。有時各Unit有限制彼此發展的明文規定，買家在選擇Unit時，要請律師仔細檢查相關條款。

當然，投資者因回報率高而對普遍對Unit情有所鍾。Unit的特殊性決定其價格比Townhouse或House的價格便宜，且較容易出租。

7.買家可留意3D房，或許會買到便宜貨

所謂3D，即Divorce(離婚) 、Death(死亡)及Disability(殘疾)。二十年前，曾有一位房地產仲介告訴西風瘦馬，3D房的房主通常都由於其特殊原因較為急於將房產出手，他們容易和買家在價格上達成妥協。

夫婦離婚時都希望盡快將配分財產的手續辦妥，雙方相對而言都不太計較出售價格；對於家中不幸死亡的親人而言，睹物生情，徒增悲傷，此時急於將房子售出在情理之中。如果房子出售是因有人非正常死亡，負責任的仲介通常會告知買家；如果家中有人因各種原因致殘，房主通常會考慮盡快售房，以便換一間方便於病人的房子居住。

8.密切注意市政府的建設規劃

每當市政府宣布興建各類學校及大型購物中心的計劃時，周邊地區土地及房子的價格都會隨即上升。精明的商人總是快人一步，搶先購置未來升值潛力大的土地。

買家應多留意市政府網站上公布的計劃將有助於買到升值潛力大的物業。英文社區報通常也會及時公布市政府的相關市建規劃，買家也可從中尋找有幫助的資料。

2004年，時任奧克蘭市市長的John Banks堅持要求「東區走廊」工程上馬。結果，Farm Cove及Edge Water等區的房價應聲下跌，不少高速路經過地區的房子紛紛上市求售。

2008年，當Manukau市政府宣布未來將在Flat Bush興建全國最大的購物中心後，該區周邊的土地立即受到開發商的追捧。

2011年7月初，大奧克蘭市議會傳出未來將徵收過橋費的消息曾引起社會上不小的震動。交通部長Steven Joyce隨即表態，排除了向駕車人士收取高達8元的新建跨海大橋過橋費的可能性。北岸各區議會也相繼通過決議，反對任何對已有50多年歷史的現有海港大橋收過路費的做法。

不可否認，假如市政府決定收取過路費，橋北的房價將可能受到一定的打擊。1980年，國家黨政府調升大橋過路費至25仙就曾讓北岸的房價受到影響。當地憤怒的居民用選票說話，逼使國家黨的候選人Don Brash在鐵票區East Coast Bays的補選中敗北。中央政府隨後於1984年宣布免收北岸過橋費，這項減輕北岸民眾負擔的政策一直延續至今。

除了以上八點外，高壓線附近、政府屋旁及原垃圾場上興建的房子都應引起買家的警覺。毛利人一直聲稱對一些土地擁有主權，並表示要徵收土地稅。買家應避免在那些有爭議的土地上購房。
總而言之，如果買家遇到前面的合約失效就要有所警惕，也許除了買家貸不到款，賣家認為價格低等因素外，還有可能是前一位買家看到Lim report後，發現了房子有問題，隨即主動放棄購買。
紐西蘭在所有發達國家中是唯一沒有資本增值稅和房產買賣印花稅的國家。無論是永久居留者或是海外留學生，購買房地產應該是一項較穩健的投資。不過，買房是人生一件大事，買家不可大意，以免招致不必要的損失。

③ 紐西蘭與澳大利亞可以買土地

據路透社報道，紐西蘭議會當天正式通過一項法律，禁止非居民的外國人購買本國存量住宅，並兌現了工黨在競選時的承諾。

圖片來自Gloablnews

不過，這項嚴厲的政策也對部分人士網開一面：

1、澳大利亞人和新加坡人或可得到豁免，因為它們都與紐西蘭政府簽有自由貿易協定；

2、已在紐西蘭獲得居民身份的外國人可以繼續買房；

3、已在紐西蘭擁有房產的外國人也不受新政策影響。

4、外國投資者仍然可購買大樓（比如樓盤很大的公寓），也可投資購買酒店等大型物業。

非土豪的投機者先不要竊喜，實際上紐西蘭的公寓樓群少之又少，除第一大城奧克蘭和首都威靈頓存在為數不多的公寓外，其它地區均很難見到大型樓盤公寓。

因而，這項政策從側面理解就更立體了——禁止當地最大的海外買家中國人買房！趁你中國人睡醒前，趕緊狠狠地敲你一棒！

據當地媒體報道，澳大利亞近日擬取消投資移民，包括重大投資500萬澳幣&150萬澳幣，原因有二：1、資金來源無法解釋，移民局甚至要追溯到客戶1990年的資金；2、資金無法出境，轉匯難度增大。

一時間，兩個國旗都長得差不多的國家——澳大利亞及紐西蘭，相繼對中國人投出重磅炸彈，令不少原本打算移民至澳大利亞、或想將資產配置在海外的中國人惶恐不安。

昨晚人民幣對美元離岸匯率為6.9485，人民幣最近真的很弱，是在不斷貶值嗎？」

US/CNY

如今錢越來越不像錢，移民門檻越來越高，海外置業越來越難。不出意外，全世界移民、投資猛烈關閘是大概率事件，或許防止流通就是防止風險疊加後在某一領域引爆。

但風險引爆前，老百姓又該去向何處呢？大門尚未完全關緊的加拿大會是中國乃至全球資本的最後一根稻草嗎？

人民幣花不完的人，倒可以考慮多找個籃子放雞蛋，購置加拿大物業。」