如何在西班牙做房產中介

『壹』 西班牙買房移民的條件是什麼

西班牙買房移民的條件其實與投資移民的條件可以說是一樣的，申請移民的條件有，1.申請人要年滿18周歲以上；2.申請人沒有任何的不良記錄；3申請人.要投資50萬歐元以上購置房產。

其重要注意的是，主要申請人的配偶或者是子女未滿18周歲，又或者是沒有經濟收入的子女都可以可以隨同辦理移民的。西班牙移民對於申請人有無居住房屋、會不會外語以及有沒有資產證明都是沒有要求的，因此，很多在國內沒有房產又沒有外語基礎的人士也可以移民西班牙。

『貳』 如何在西班牙購買房產

目前西班牙投資如火如荼，資料顯示西班牙房地產市場外國人資本最多的來自於俄羅斯和中國，而絕大多數的交易是通過中介和律師事務所操作，客戶本人並不清楚具體的購買流程。對整個過程一頭霧水，不知道從哪開始。
選房：
80%的房源都會發布在西班牙最大的買房租房網站上面，當然也可以和各大中介自己的網站等等也可以一同瀏覽，但同時也有一些開發商房源有所保留，賣給直接與他們聯系的個人及中介，並不刊登在網站上。
在網站上可以按照區域，房價等等篩選房源，就買房而言，每個房源的具體信息頁面都會有房子基本數據，價格，面積，年代等，包括房子的具體能耗級別和所屬中介的信息及聯系方式。那怎樣知道這個價格靠不靠譜？有沒有虛高？
其實很簡單，首先國外房產中介的傭金基本透明，特殊房產（例如新項目，特殊樓盤）可能會略高一些。想知道自己選定的房產價格有沒有虛高？可以在相關網站上，選擇同樣區域，同樣面積，同樣裝修程度，也就是說條件相當的房產進行對比，便能略知一二。以上兩個網站均可以設置相關過濾，搜出與你選定的房產條件相當的房源進行比價。
聘請律師：
選好房子的下一步該怎麼辦？可以辦理旅遊簽證來西班牙實地看房。在開始購買過程之前需要對西班牙的房產買賣有一定的了解和知曉。
西班牙屬大陸法系，法律完善且復雜，在國內買房我們大多與中介直接進行交易，而在國外，聘請一位律師是非常必要的。因為每套房產的信息復雜，房產本身特性，歸類，產權所帶許可證，資質證明等與以後自己居住，出租，還是將來賣房都息息相關。而外國買家特別是不懂語言的情況下，要搞懂這些信息是非常困難的，即便是懂語言的當地人，不是從事房地產相關的職業的也不一定能弄懂，所以在西班牙交易房產一般是由專門的房地產律師完成的。
在選定了房產後，選好一位信任的律師，去公證處做一份律師授權，至此購買過程就可以開始了。買家也可以放心回國了。
以下過程均可由律師代理完成。
NIE（外國人身份證號）：
每個在西班牙從事金融活動的外國人都需要申請一個外國人身份證號，此號一經申請永久不變。有了這個號碼才可以以買家身份進行房產購買。法律效力相當於身份證號碼。律師可代理申請此號碼。
CUENTA BANCARIA（西班牙銀行賬戶）：
在開始交易前務必在西班牙開設一個銀行賬戶，用於支付房款。賬戶可由律師代開，但最主要的是需要向銀行提交資產合法性證明，因為西班牙銀行受到金融監管，為了防止洗錢，需要客戶提交其資產來源的合法性證明。簡單來說就是例如購買50萬歐元的房產，買家需要向銀行證明這50萬歐元是其合法所得。律師可指導其准備材料。
TRANSFERENCIA（匯款）：
在開設完賬戶，提交完資產合法性資料之後，（在開通賬號但未提交資料的情況下，或資料未審核通過的情況下，賬戶是開通但未激活狀態，並不能使用，所以不要輕信不需提交資料就可開通賬戶這種宣傳，開通與激活是兩碼事）一經審核通過，買家的西班牙賬戶就已成功開通並激活。買家可從中國大陸或香港或海外的本人名下戶頭轉賬至其西班牙賬戶。鑒於國內的外匯管制，需要計算好到賬時間。
RESERVA（預定金）:
預定金通常是和房東，開發商，或中介的一個預定協議，預定金額大約在幾千歐元左右。預定協議並不是合同，但會規定整個購買的流程，日期及付款方式等。於此同時律師會審查房產資質，產權歸屬，是否有欠款，是否缺少許可證等。如檢查出房產有問題可退還預定金，取消購買。
ARRAS（首付款）：
在預定協議後，就可以開始准備首付款了，通常是房價的10%，特殊情況下可隨金額浮動。支付首付款需簽訂首付款合同（CONTRATO DE ARRAS）合同中會體現該房產產權詳細信息，注冊局記錄，賣家，買家各方產權百分比，具體付款金額日期形式，稅費等。此合同可由律師擬定，也可由中介，開發商擬定，律師進行審核。
ESCRITURA DE COMPRAVENTA（房契/房產證）：
在房款悉數到達後，便可以簽署房契了，房契可由律師在公證處代簽。簽署當天支付尾款，交付鑰匙。但不要以為簽了房契房子就是您的了，在簽署完房契後，律師需要將您的房產提交到房屋注冊局（REGISTRO）一經注冊成功，房產才屬於您名下。
CAMBIO DE TITURALIDAD（過戶）：
在房產買賣的後續辦理中，更改戶頭也是非常重要的，以上說的注冊局也是更改若干戶頭中的其中一個，還有地籍稅和相應稅費，供應系統水電煤等戶頭需要過戶。這些均可由律師代為辦理。
SEGURO DE HOGAR（房產保險）
國內大多是沒有為房子上保險的概念的，而在國外，幾乎每家每戶都會為房屋購買保險。一般住宅的保費為一年一兩三百歐元，分各個險種，例如火災險，偷盜險，特別是購買帶有租賃合同同時有租戶的房屋，購買房屋保險是非常必要的。

『叄』 如何做好一名房產中介，我是新手，該從何做起，請大家幫幫忙！

2.能吃苦耐勞，渴望賺錢，抗壓能力強。鏈家做中介都是從租賃開始做起，也就是只能做租房業務（普租或給自如收房），達到一定業績就可以轉為二手房買賣經紀人了。作為新人對這個行業不熟悉，直觀的印象是賺錢多吧，的確，可以不用統計就可以說，中介行業的確是高薪行業，不比國貿cbd小白領賺的少，而且不拖北京平均薪資的後腿。可是這背後有多少辛苦大家可能不知道吧，一天12小時上班，而且常常是上班有點下班沒點，一切以客戶為中心。所以比較累，要求身體素質好，特別是得帶客戶看房，走來走去。其次，中介行業是撮合交易，得把業主和買房雙方的心理、需求都揣摩的比較清楚，才能既搞定甲方，又搞定乙方，尤其是交易標的是價值幾百萬、幾千萬甚至上億的財產，這撮合談判難度多大可想而知。特別在市場火爆時，業主坐地起價漲幾十萬，客戶一個猶豫房子沒了，你也單子飛了，糟心至極，心累，還有業績考核壓力，別人都開單了業績幾十萬提點40%/50%，你更煩心，壓力大啊。做中介其實就是沉澱人脈的過程，一個新人沒客戶沒業主，要想成交自然很難，資源少嘛，運氣好的話可以在路邊開發出或者店面接待到，運氣一般般就得從零做起，洗盤（鏈家現在不讓洗盤了，因為電信詐騙太多）、回訪師父給你的資源、社區開發、外網發帖、店面接待等。從零做起意味著能耐得住寂寞，得能熬得住。這個過程就很考驗人，想想好幾個月甚至半年拿底薪，你心裡何感受？可是如果熬下來了，你肯定能賺錢，因為平台好，可是如果沒有對賺錢的渴望，熬的過程很難啊。所以得有對賺錢的渴望。

3.心眼活，情商高，會來事。情商高就不會傷客戶，就可以獲得客戶的信任和好感，就能創造回頭客。回頭客就是錢嘛。所以得有情商把客戶維護好，你如果做中介，相當於上了顏色學院情商專業了，哈哈哈。

4.愛學習。鏈家的員工每年有鏈家高考，針對各種政策、稅費進行考試，極其嚴格，此股風氣傳到了所有的鏈家子公司，所以得愛學習才足夠專業，專業才自信嘛。

5.價值觀正確！最重要的就是這點，鏈家有句話：做難而正確的事情。所以大家可以看到鏈家的進步，包括鏈家做的好幾組廣告都很走心，手機打字我就不貼連接了，大家網路。如果你心術不正、歪門邪道，那麼肯定在鏈家待不下去，甚至在中介行業做不下去，因為不愛惜自己的羽毛只能是一桿子買賣，可是如果能賺該賺的錢，做難而正確的事情，那麼你肯定能夠基業長青。

『肆』 房產中介如何做

發房源是經紀人日常必做工作，是最基礎的，也最關鍵的。發布房源的工作做的是否到位直接關系著你的客戶來電量，成交量。這也正是為什麼有的經紀人電話一直響個不停，而又的經紀人一個電話也沒有。發布房源房源不要只重視數量，更要重視質量。優質真實的房源才能吸引客戶的來電量。

1、房源標題要明確

映入客戶眼簾的有大量的房源信息，而能夠吸引客戶點擊的就是那些能抓住客戶眼球的房源標題。那你發布的房源怎麼能在大量的房源信息中脫穎而出呢？那就要看你寫的房源標題是否吸引客戶的眼球。一個好的房源標題，首先就是言簡意賅的闡明房屋的賣點，另外，就是標題的語言組織，要針對房屋的賣點擬定可能購買此房的客戶類型，並以此類客戶的心理特點來寫標題。

2、豐富清晰的房屋圖片

豐富清晰的房屋圖片跟能吸引客戶的眼球。上傳豐富清晰的房源圖片，如室內的戶型格局、小區環境、周邊設施等，更能證明房屋的真實性，也能讓客戶直觀的看到的房屋的面貌，這樣的房源就更容易被客戶點擊，也能夠獲得客戶的咨詢。

3、房源描述要言簡意賅

好的房源描述是帶來客戶來電的關鍵，一個好的房源描述是要用簡明的語言描述房屋的賣點優勢，切忌啰嗦；另外，也可突出自己的專業度和公司的優勢，突出選擇你會給客戶帶來什麼益處；最後，也可以給客戶提供一些購房意見，這樣會很快獲得客戶對你的好感。

4、定時刷新房源，讓排名更靠前

網上有這樣一句流行語「在互聯網時代，酒香也怕巷子深」。是的，即使你的房源標題和描述都很吸引人，可是很容易在茫茫「網海」中被淹沒，這樣被看到的幾率就很小。要想利用好互聯網的優勢，營銷工具的選擇就顯得很重要了。找准房源發布的網站埠，每天定時刷新，保持自己的房源出現在第一頁！

在這里，房產經紀人個人也可以藉助網路平台進行房源群發，可以發布到國內主流房產網站和分類信息網站（如：華算招商網），支持預約刷新，能夠讓你的房源獲得更好的排名，從而帶來更多的客戶來電。

5.堅持

堅持是很重要的，如果只是發布一段時間沒有效果就不發布了，這樣更不容易被客戶看到你的房源信息。做什麼事情貴在堅持，堅持下來了，你就成功了。相信只要經紀人做到這幾點就會有源源不斷的客戶來向你咨詢。
希望幫到您，摘自華算招商網

『伍』 移民西班牙

歐浪網05月12日（記者/隨辯）報道，自從去年11月傳出西班牙政府打算對外國人實施「買房送居留」政策，並將買房的最低價格，定在16萬歐元之後，相關消息就一直成為許多華人，尤其是國內同胞們的關注焦點。消息，他們或將把「買房送居留」政策的最低價格，從16萬歐元，提高到50萬歐元。也就是說外國人必須在西班牙購買價值超過50萬歐元的房產，才能有資格申請西班牙居留。
就在眾多華人對該政策的具體內容，以及將來實施的可能性，議論紛紛之際，西班牙政府的相關機構也受到了來自國內外的眾多批評和質疑。其中西班牙國內最主要的反對聲音就是「16萬的價格太便宜了」。而海外眾多關注的目光，尤其是一些中國民眾和媒體對此事所投入的巨大熱情，也讓西班牙政府開始意識到，自己買房送居留的價格門檻是有點定得太低了。

在這種情況下，近期從西政府有關部門又傳出消息，他們或將把「買房送居留」政策的最低價格，從16萬歐元，提高到50萬歐元。也就是說外國人必須在西班牙購買價值超過50萬歐元的房產，才能有資格申請西班牙居留。

「16萬的價格太便宜了」

其實，買房送居留的政策只是西班牙政府將要對《外國人法》進行修改的內容之一。從去年秋季開始，西班牙政府各個部門，包括內政部、外交部、勞動部、稅務部、發展部等部門就開始抽調人力，組成一個臨時的綜合部門，負責《外國人法》修改案的起草工作。而在眾多的政策規劃中，如何有效地吸引外商，外資，也是重要的考量因素之一。

「16萬歐元買房送居留」的政策構想是去年11月由西班牙負責經貿的國務秘書Jaime García-Legaz.透露出來的。而他透露這一消息的目的，從某種程度上來說，也是為了考察一下社會各方的反應，以便對政府的政策構想做出相應的調整。

而相關消息公布以後，在西班牙國內，則是一片批評的聲音。在眾多的反對聲中，「居留賣便宜了」就是主要內容之一。在這種情況下，西政府已經開始打算，將價格提高到50萬歐元以上。

不僅西班牙國內的反應，讓政府覺得自己的要價過低，國外對於該政策異乎尋常的關注度，也促使西政府決定提高「買房送居留」的門檻。其實，西班牙此前「16萬歐元買房送居留」的政策構想，所以會受到中國相當一部分人的關注，除了西班牙的良好環境，歐盟成員國的身份等因素以外，還在於16萬歐元的價格相對於國內北京，上海等大城市的房價來說，實在是太便宜了。相關消息傳到中國之後，在國內的相關評論中，也是一片有關「便宜」的感嘆。對此，許多人甚至都有些不敢相信這一消息的真實性。

據了解，西班牙《外國人法》的修改草案將在今年六月正式出台。而草案中有關招商引資的新內容，除了「50萬歐元買房送居留」以外，還包括其它一些對外國人投資所給予的優惠。例如，如果外國人在西班牙投資一百萬歐元以上，並且創造兩個以上就業崗位的話，或者是在西班牙投資五十萬歐元以上，並且長期保持該投資額的外國人，都將會獲得居留。

此外，那些投資西班牙的股票，債券，達到一定金額，以及那些在西班牙進行碩士以上學業，並要在這里創業的人士，也將有資格申請到居留。

雖然西班牙「買房送居留」，「投資送居留」的價格門檻比以前提高許多，但在執行方面，卻具有很高的靈活性。例如，對於外國人在西班牙投資的數量要求，投資者既可以一次性投入，也可以逐年累計。在投資的方式上，不但可以成立新的公司進行投資，也可以通過西班牙已有的一家公司來進行。而在居留方面，只要投資者的投資在西班牙長期保持，那麼他所獲得的居留就將是永久居留。

在投資者居留的發放和管理上，西班牙政府也打算施以寬松的政策。不僅投資者本人可以獲得居留，而且他的配偶和子女同樣也將獲得居留。此外，對於居留的發放，只要投資者完成一些投資的法律手續後，就可以通過西班牙駐外使領館申請簽證。而來西後，租好房子，交完「非當地居民稅」以後，直接就可以拿到長期居留，而不必向其它的那些臨時性居留那樣，要先住滿六個月後，才可以更換成長期居留。

國內買家已急不可待

西班牙買房送居留的消息自從出台以後，就在中國引起了各方的極大關注。雖然相關政策只是一個構想，仍有許多細節有待明確，例如，那些獲得居留的買房者或是投資者，是否有權享有西班牙的免費教育和醫療，是否有資格申請入籍，以及能否享有其它的社會福利等等，但一些國內的買房客已經急不可待，並開始紛紛出手，搶灘西班牙的房市了。

據了解，從今年年初到現在，到西班牙來看房的中國購房考察團，始終是接連不斷。為此，許多國內和西班牙的房產中介也相繼聯手，在中國各大城市招納想要投資西班牙的買房客。

一些國內的中介公司介紹，現在對西班牙房市感興趣的中國人特別多。這些人通常都是在中國的快速發展中，獲得較大收益，具有相當實力的中高階層。不少來西班牙考察，買房的中國人本來都是打算移民到北美的加拿大，美國等國的，聽說了西班牙低廉的房價，以及相關政策以後，就改變了主意，開始情系西班牙了。

對於中國人搶灘西班牙房市的熱潮，一家與西班牙中介公司有合作關系的中國房產中介說，從今年以來，他們每個月都會往西班牙發一個考察團，並且團員都在五人以上。而這些考察團到西班牙看房後，其平均成交率都在百分之七十以上。在這些中國人所購買的房屋中，既有像馬德里LAS ROZAS，以及南部地中海陽光海岸等高級區分的豪宅，也有馬德里，瓦倫西亞，巴塞羅那等地的二手房。由此，中國人在西班牙的買房熱度也是可見一斑。

中國人在西班牙買房，最關心的問題，還是居留的問題。在這一點上，許多中介公司也大做文章，做虛假的宣傳。根據西班牙現有的政策來看，目前中國人如果在西班牙買房的話，其所獲得的居留屬於一種「非營利性的居留許可」。持這種居留的外國人，不具有在西班牙工作的資格，只能單純的消費。為此，持有者不僅要具有達到一定標準的固定收入，而且還不能享有西班牙這里的免費醫療，教育等福利。不過，持有「非營利性的居留許可」的人也具有一些相應的權利或是優勢，如可以自由往返25個申根國；獲得居留1年後可以為配偶、18周歲以下子女以及65周歲以上父母申請家庭團聚；5年後可以申請西班牙長期（永久）居留；10年後可以申請入西班牙籍；可以在西班牙開設公司並經營等。而這些所謂的優勢，對於國內的不少買房客來說，就已經極具吸引力了。由此，一些國內的買房客已經等不得西班牙政府的移民新政，並開始急不可待地搶灘西班牙房市了。

西地產商急盼移民新政盡快出台
對於西班牙政府馬上就要出台的移民新政，現在最著急的當屬西班牙的房地產商，以及相關地產中介了。據了解，為了吸引國外，尤其是中國的投資客，現在許多其它的歐洲國家也相繼出台了相關鼓勵投資和買房的政策。在葡萄牙，相關移民新政已經生效並開始實施，而與其相比，西班牙的步伐顯然是慢了許多。為此，許多西班牙房地產界人士，都覺得葡萄牙搶了西班牙的市場。

根據西班牙公證理事會的統計資料，西班牙近年來涉及外國人的房屋交易量不斷上升。在該國過去一年內所銷售的30萬套空房中，有10%的房子已經被外國投資者買走。而這對於西班牙來說，至少意味著80億歐元以上的收入。僅外國人在買房中所繳納的稅金和手續費，就可以讓西班牙稅務部門獲得250萬歐元的收入。不過，這在地產界人士看來，卻僅僅只是開始。

面對外國人在西班牙的洶涌買房潮，當地的地產界人士也希望政府提高「買房送居留」的價格標准，以便吸引更多的投資。而在這方面，他們也更催促西班牙政府盡快的推出移民新政，並予以實施，否則機會就被別人搶走了。

『陸』 請問一下，新手如何做好房產中介

銷售要有筆在手，客戶的心不會走，不止簽約要用筆，留下記憶是好手;

銷客要有笑聲來，沒有笑聲沒定金，明辨誰是消極者，銷透他就定金來;

選房起碼有兩個，進退自如自把握，客離不到半小時，通知次選已賣完;

精力旺盛財氣旺，持心如虎待客來，精神抖擻迎客去，獵心笑面把單開;

怕打電話最愚蠢，客戶比你更加怕，電話理由要充分，理由生動機會大;

越早客戶越有戲，最忌只選近期打，不作過濾頻聯系，陸陸續續定金下;

訂單是個好武器，幫助成交好工具，你不開口錢不來，勇敢出示添業績;

成交永遠在今天，客戶離去難期待，若客必然要離開，定準時間要他來;

給客登記毋公開，私人筆記記下來，尊敬隱私客感激，一頁一人當投資;

選好朋友做搭檔，互相幫助成交多，自己不在客人來，搭檔出手多穩妥;

產品知識是命根，知道越多錢越多，細節講解是關鍵，講得越細客越實;

要跟產品談戀愛，一草一木皆賣點，無客常去現場走，有客自然話驚天;

平時多讀裝修書，時尚裝修如珍數，面對空房講擺設，客戶激動把房住;

口才不用故意練，人人都是好天才，腦袋空空是病根，滿腹經綸才換財;

才華不是掌燈學，貴在每日點滴加，如廁無事把書讀，不出三天體會大;

學會巧用計算器，按鍵其實在演戲，客戶偷看折扣率，防止泄露大機密;

輕易不用折扣率，心算成價報出去，折扣變成錢來講，談判留有大餘地;

要知客戶取整心，逢千上漲過萬位，每次降價均請示，客戶心裡才安慰;

遇到僵局別慌亂，把心一橫話不語，一秒一秒挺過去，堅持三分就有戲;

技巧貴在施無形，口若懸河不可取，三句並作一句說，句句都是有道理;

快慢高低巧把握，關鍵詞彙清晰說，情感真摯換位想，關心越多賣越多;

老人小孩是關鍵，僵局徵求其意見，一歲小孩也徵求，想想技巧多奇妙;

堅決不做銷售員，更加不做接待員，置業顧問是正果，指導客戶懂房產;

客戶錢少有妙招，告知理財新方法，首期七成月供六，最能入心把房定;

『柒』 做房產中介的技巧

任何房子，不管建造得多麼好，一定是有缺點的。有人喜歡高層，有人喜歡多層；有人喜歡精裝修，有人喜歡毛坯；有人喜歡市中心，有人喜歡市郊。房子蓋得氣派，房價就會更高；房價雖然低，可是地段或小區環境太差。魚和熊掌，不可兼得。

做銷售要追求的境界就是，「在任何時間、任何地點，把任何產品，銷售給任何人」。因此，在改變不了產品的情況下，就只能改變客戶的想法。改變客戶的想法，一定要記住兩個很重要的詞：鋪墊、引導。

在這里分享一個地產牛人—凱峰的真實故事

以下為故事內容：

「我曾經做過導游，這里冒險獨家披露一下導游是如何「鋪墊」和「引導」遊客購物的：當年我在四川某名山做導游，在帶遊客坐汽車上山時，便會給遊客介紹當地的氣候，其中會特別強調這里終年氣候濕潤、多雨，並用手指向那些長青苔的大樹，以證實自己說的是事實。此為鋪墊一：講述當地多雨、潮濕的氣候環境。

鋪墊二：下了車走山路時，沿路會遇到很多挑夫，那些人都是本地人，抬著轎子，上面還坐著人，健步如飛。這時，我們會「裝作無意」地給遊客介紹一下這些挑夫的「腿腳關節」，盡管在潮濕的氣候下，還是很健康。至此，鋪墊重點詞之「關節」開始出現。

鋪墊三：然後進了寺廟，其中有一尊佛像是鎮寺之寶。我們會為大家講一個流傳很久故事，五六十年前當他人不經意地發現佛像里有東西，除了經書之外，還有一紙葯方，據考證是當年葯王孫思邈行經此地時，發現當地老百姓多有風濕、關節炎等疾病，於是開出了這個葯方。老百姓用此葯方泡酒喝，從此擺脫了風濕、關節炎的困擾。為了紀念葯王孫思邈，大家稱此酒為「葯王酒」，並且在修繕佛像時把此葯方一起放進了佛像里。此鋪墊出現了第二個重點詞——「葯王酒」。

有了前面的「鋪墊」，下山之後，再進一步「引導」銷售葯王酒，便是順理成章的事情了。遊客可以根據需要，達成購買。

現在可以看出，前面的3個「鋪墊」，都是為了後面「引導」遊客消費。若是沒有前面的鋪墊，直接講故事推銷酒產品，當場渲染酒有多麼好，遊客很容易把導游當成一個「推銷員」。而如果有鋪墊，這個推銷的過程便不會顯得那麼突兀，客戶也更容易把自己的購買行為當成是自己主動的決定，而不是被動消費，這樣的成交概率才會更高。

關於客戶：

客戶買的是好處而不是特徵

很多置業顧問在介紹樓盤時，往往只講到樓盤的特徵。比如，我們小區有一個籃球場，我們小區後面有一座山，我們小區步行道用的是透水磚，我們請的是戴德梁行的物業。緊接著就轉入下一條賣點。這就好比把紅酒當啤酒喝，本來應該要慢慢品嘗，結果一口吞下，紅酒原本的味道沒有被品嘗出來。

「我們有籃球場」、「有山」、「用透水磚」、「是戴德梁行的物業」，這都只是特徵，而客戶並不能意識到這些特徵對他有什麼好處。一個樓盤，除了很少的幾條耳熟能詳、客戶自己都能想到好處的賣點外，比如看河景、看海景、鄰地鐵、有學位等，其他賣點都需要置業顧問做詳細的渲染。

成交的過程就好比燒水，一方面需要燃料，一方面需要時間。一壺水，哪怕放到煉鋼爐的超高溫里也不可能1秒鍾就燒開。客戶來到售樓處，很少在30分鍾內就下定成交的。即使極個別客戶會在30分鍾的時間里下定，但回到家後，他可能會後悔，甚至被家人指責太過草率。

一般來講，最佳的成交時間在60～90分鍾。時間相對越長，客戶交錢時心裡才越有安全感，尤其對於第一次到訪就成交的客戶。也就是說，我們需要把時間談長一些。如果我們只是把「特徵」講一下，沒有把「好處」延展開來，那很可能我們介紹的時間只有三五分鍾，頂多不超過30分鍾。盡管我們很多置業顧問有時談一個客戶的時間超過60分鍾，但前面真正介紹的時間很短，大部分的時間都在回個客戶的時間超過60分鍾，但前面真正介紹的時間很短，大部分的時間都在回答、解釋客戶的一些疑問。

那麼，如何才能把「特徵」延展到「好處」呢？以剛剛介紹的樓盤特徵為例，有籃球場有什麼好處？假如客戶剛好有個小男孩，就可以講：「現在很多男孩子都特別喜歡打籃球。打籃球不僅可以鍛煉身體，而且可以培養孩子的團隊協作能力和社交能力，對小孩以後的成長，包括走向社會，都是非常有幫助的。」客戶一聽覺得有道理，如果小區里有個籃球場，確實是一件很好的事情。於是，他在看別的樓盤時，有沒有籃球場就可能成為一個判斷因素，進而為本樓盤提升競爭力。

小區後面有一座山，有什麼好處？你可以跟客戶說：「現在人們越來越重視健康，而我們小區後的山上會修建人行步道，到時您可以去後山花園走一走，散散步，既可以呼吸新鮮空氣，又可以鍛煉身體，一舉兩得。」

步行道用透水磚有什麼好處？你可以跟客戶說：「我們小區用透水磚，這樣雨水就會直接滲到泥土裡，既灌溉了花草，保持了水土，又減輕了城市下水道管網的壓力，而且因為小區保持了水土，因此會有利於在天晴時給小區帶來更加濕潤和清潔的空氣，對身體的健康也是有好處的。所以，您可以看到，在我們小區，每一個細節，哪怕是用到的每一塊磚，都體現了開發商對小區業主健康的考慮，對環保、對城市建設的貢獻。」

所以，通過上面的實例可以看到，我們不僅要講「特徵」，更要講「好處」，即把一個本來很小的賣點，上升到一個更高的高度。「籃球場」上升到「團隊協作、社交」；「山」上升到「健康、人生」，「透水磚」上升到「環保、城市貢獻」。不要以為這是廢話，我們就是要讓客戶的耳朵不斷地聽到自己樓盤的好處與優點。也許客戶並不會記得你曾經講過什麼，但他知道你講了很長時間，不停地在講樓盤的好處，他自然而然地會覺得這樓盤可能真的好。實踐證明，將「特徵」延展至「好處」至少能使成交率提高30%。銷售冠軍是怎麼煉成的？就是今天多成交一個客戶，明天多成交一個客戶，一點點累積起來的。

與虎狼同行必是猛獸；與鳳凰共舞必是俊鳥

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『捌』 如何注冊海外房產中介

如果你僅是想從事海外房產中介服務的話，目前國內法律等條款上暫時並沒有規定，只需要注冊一般投資公司即可！
因為目前來說，海外房產中介屬於未定義產品服務，更傾向於咨詢服務，所以注冊投資咨詢等相關業務就可以了。

『玖』 如何成為房地產自由經紀人

我在長沙金通地產從事自由房地產經紀人工作，常常接觸到許多從事房地產經紀工作的朋友，分析了以往的經驗，房地產自由經紀人都應或多或少具有這些的潛質：
1）：剛入門或稍有從業經驗的；或者不直接在行業內工作，但平時能接觸一些有房產服務需要的客戶，以提供信息服務作為兼職；
2）：具備豐富的從業經驗，可稱為「資深經紀人」的，或者已經擔任部門主管或門店店長、分行經理職務的；
3）：業內精英，房產經紀公司中擔任中、高層管理人員，或曾經在房產經紀公司中擔任過中、高層管理人員。
房地產自由經紀人是一種受人尊重、自由、較高收入、可以終身從事的職業！

『拾』 房產中介要怎麼做

怎樣做房產中介
一、中介公司的產生
中介公司的產生是代表當地的經濟發展迅速穩定，為什麼經濟發展趨式好會與房地產中介有關呢？
因為當經濟發展好投資生意有可觀回報，工人收入增高、人民開始富裕，字然會在衣、食、住、行，追求更好，特別中國人的傳統思想、住房非常重要，因為住除了有一個居所之外，現今擁有房亦是成就的表現、身份的象徵，如果你擁有的房子越大，就代表你的成就越大、越輝煌，此外房屋除了是需求還是一種較穩定的長遠投資。所以在一個迅速發展的地方，樓房需求量這么大的時候中介公司的出現是起著催促市場發展的作用。
但是要買樓房的人可以選擇發展商的樓房，為什麼要買二手房呢？
因為發展商大多數樓花，往往要等上一段時間才能交樓，加上發展商價格比較高及該房屋的新配套相對不夠齊全，又或者是因為地點的原因，所以會令部分人轉往買二手房，這時中介公司就能發揮作用。
二、中介員的角色
請問閣下是否想過中介員起什麼角色呢？你認為中介員是賣房給客人還是幫客人找房子買呢？
其實中介員是一個比較特別的行業，我們同其他行業的業務員是有很大的不同，一般行，業的業務員是公司有一些自己產品推出市場，公司應因市場定好價格，業務員只需推銷該產品的優點便完任務。這就叫單向推銷。
而我們的角色名副其實是中間人，我們無自己的產品，無自己的定價，我們所做的全受人委託，完成任務收取傭金，我們是推銷服務，推銷你的承諾，推銷你的關系，你的說服力等等而令對方給予你信任。
三、中介員每日工作習慣，紀律及工作態度
中介元每日應有工作的程序及計劃，不可以用「見步行步」的態度處理，要對每見事都
要認真處理，不可以用今日的利益來衡量，因為中介工作好象農夫耕種，今日播種明日收成，所以每天都是默默耕耘。中介員的工作主要分三大類，就是預備、執行、才有收成。
預備：古人有話「工欲善其善，必先利其器」所以預備工作是非常重要，如果預備工作做得不好，就算你有多大的能力問題還是會出現的。所以預備工作是非常重要的。預備工作包括不停找新盤，更新業主動態及樓價。
鋤價（製造一些比市場價低的樓盤）
受業主委託的物業空置，要積極爭取鑰匙。
1、為什麼要不停找新盤呢？
現今市場競爭非常激烈，中介公司在同區可能已有多間地產，如果我們無足夠的盤源，提供不到多一些盤源給客人選擇，無論你口才多好，客人最終會去其他公司買樓，試想想你如果要買日用品，在你前面有一間只有小量貨品選擇的商店，另一間是貨品齊全的家樂福，你會去哪間呢？
2、為什麼要更新業主動態及樓價？
更新的主要目的，是貼近市場咨訊動向，借著用電話或面談與業主建立關系溝通，了解業主賣樓的心態及意向，價錢是否改變或說服業主減價。再更新過程得知業主是否售出或租出，如售出或租出，詢問業主已售或已租的價錢，了解市場最新的價格及透過哪間地產公司成交，從而了解行家動態。再更新的過程中可更了解業主委託放盤是真的想出售或出租，或者只是用試試的心態，如果在更新過程中能預早知道，我們可做出相應對策。
請你記著，如果你每天用心與業主溝通的好，能令業主留下良好的印象，當你有客戶要談價錢或條件，一定會比其他對手容易得多。
3、鋤價（製造荀盤）
鋤價是利用更新時與業主預先談價錢，用較低價錢與較差的條件與業主協商，得知該業主是否急讓，當製造出一個荀盤後，就代表你在這宗交易有50%成功率，為什麼呢？
因為市場中介員很多，你要比人優勝，首先你的貨品要比人優勝，如果你沒有荀盤介紹給客戶，你就不會有客，就算是有，也不會選擇你。
4、當你預先製造到荀盤，就可以縮短你們協商的時間，加快成交速度，減低中途的麻煩及難度，令你的風險減到最低。就算有對手同你竟真同一客戶，你也能勝券在握。但是請各位業務員要明白製造一個荀盤並不容易，不可能一兩句能製造的，是要持之而行，不停用洗腦地方法同業主交談，就好象一副黑色的牆你要把他變百，不可能油一兩次就能完全變白，你需要油可能五次或更多才能完全變白色。
荀盤是用什麼定義呢？
1、價格比市場低
荀盤定義是： 2、業主已確定放盤
3、當有客人下訂金他能立即決定，不需再同其他人商量
4、你很清楚他賣樓的原因
5、爭取鑰匙
爭取鑰匙為什麼會那麼重要呢？
因為每一個客戶進入公司問房子的時候，憑你用口介紹是不夠的，他需要馬上參觀現場，這個時候你才去約業主看房，客人會感覺太麻煩，他亦沒有耐性等你，客人可能回覺得你公司樓盤太少而往其他公司找，而其他公司能及時提供房子給他看，你再爭取這客湖機會就大大減低。更重要的事，你可以為自己爭取更多時間去做更多的生意。
四、受委託放盤最注意事項
（1）業主委託我們放盤主要是經幾類途徑。
1、電話放盤；
2、親自到我們公司放盤；
3、是我們主動要求業主放盤；
4、是朋友或老客戶介紹。
以上無論什麼方式放盤，你必須小心記錄詳細資料，決不能有錯漏。因為這個程序是非常重要的，如你一不小心記錄錯資料便會影響你或你的同事的步數。
（2）收盤記錄資料如下：
放售：
1、業主姓名
2、詳盡地址
3、面積
4、電話號碼（一定要盡量記錄多些業主聯系電話）
5、價錢（可能包括叫價，連傭金底價）
6、是否包稅
7、裝修狀況
8、間格是否改動，該物業是否已吉（空置），如果已吉必須爭取鑰匙放在我們公司
9、現在是否有按揭（盡量了解欠銀行多少錢）
10、看房方式（如業主放鑰匙就不用問）
11、房產證是否他本人（如果是代理人，是否有合法授權文件）
12、為什麼賣樓
13、價格是否再商議
14、是否有特別條約
15、賣樓後會否再買其他樓盤
放租：
1、業主姓名
2、詳盡地址
3、面積
4、電話號碼
5、價錢
6、設備配套
7、裝修狀況
8、間隔有否改動
9、該物業是否已吉
10、看房方式
11、價格可否面議
12、有否特別條約
13、租出後會否再買其他樓盤
最後緊幾提醒業主我們成功幫他售出或租出是須收取傭金。
賣出：收取傭金1%
租出：收取傭金一個月租金的70%
言談及身體語言：
言談及身體語言是表現你品格的一種方法，亦直接的影響你的說服力及影響力。言語其實是一種學問，因為你的說法是等於把你的想法表現出來，把你的事業魅力發揮出來，林令對方很想檁、聆聽你的說話而給你說服，所以說話前請你細心想想你說出來的結果。
老人家經常說：（食物可以隨便食，但說話就不可以隨便講），就是因為你的說話會影響你的結果。（要養成一種習慣就是先想想，然後講）
身體語言：
身體語言是加強你語言上的說服力，增加你的表達能力，所以身體語言是非常重要的，因為你所做的動作，是給予對方的觀感你是否可信的人，還是一個輕佻浮糙的人。
身體語言是包擴你的身體所做的任何動作及眼睛的交流，所以你要留意你自己的動作，眼睛與人交談不要東張西望，身體的動作不要太誇張，動作自然大方。你要緊記你所說的每句話，所做的任何動作，對方都給予你評估。
銷售技巧：
我們與客戶接觸推銷，必要先了解客戶的需要，不要亂做介紹，因為你推銷一樣東西如客人完全不適合，無論該東西有多好，對他都是無興趣，他只覺得你在浪費他的時間，同時也在浪費你自己的時間。所以在與客戶接觸先要了解他的需要，然後才介紹。
如何了解客戶呢？
每個客戶無論是電話或是自尋到公司，他都會給你說他的基本需要，但是這基本需要是不夠的，所以我們要加深了解對方，最好的辦法是帶客戶多看幾套房，在看房時了解他的需要，而做出適當的建議及介紹，增加客戶的購買慾念。了解客戶最基本是，客戶買房是投資還是自住，需要多大面積，多少個房，預算房價，為什麼會選擇此區，是否與其他地產公司看過房等。了解他的基本需要後，介紹一些近似的樓盤給他看。
射盤：
當你了解客戶的要求你要帶客戶看房，必須預備多幾套耬盤讓他比較介紹，讓他提出問題從而了解客戶更深入的要求。但你必須要有一個至兩個目標盤，然後作出重點推薦，利用其他不是目標盤作為比較目標盤的好處。（緊急目標盤的定義是該盤的業主你能完全掌握）
揸價：
揸價的意思是把業主給我們的底價提高一點報給客戶，為什麼要這樣做？因為每個人的心理都是怕吃虧。所以無論盤有多荀，客戶都會要求你幫他還價，如果你沒有渣價，業主又不願把底價再減，客戶只會覺得你無能力幫他，而不作決定，更可能會失去客戶。
談判：
進入談判一刻就是生死存亡的一刻，客戶要求你為他傾條件及價格等，進入最後階段，談判成功與否，是你在之前所做的准備及部署是否充足。你與客戶所建立的關系，他對你的信任程度有多少，而影響難度的高低。
往往客戶和業主在談判的階段都會有很多的理由、口籍、優慮的事情而令難度增加。業主和客戶在價格上或條件上出現爭議，雙方都會有各自的理由。在這一刻你是要改變他們的觀念，不要混入僵局的局面，你每遇到對方在找理由或借口，都必須先「同意」後「但是」的方法。因為每個人都是天生希望對方認同自己，當你表示同意他便會對你減低抗拒，覺得你是他的同一陣線。你再跟他分析現時的局面利害關系,他便會比較容易接受你得意見。
（緊記「同意」「但是」）
切記不要犯以下錯誤
1、不可以讓客戶與業主交換聯絡地址及電話。
2、盡量少讓客戶與業主直接溝通。
3、不可以讓客戶知道業主出售或出租之底價。
4、要有時間觀念， 約了客戶千萬不要遲到，不可讓客人等你。
每次外出工作時，先查清楚自己帶出去的必備品帶齊了沒有（包括筆、名片、各樣協議書或合同）