泰國土地租90年怎麼操作

『壹』 土地租賃手續及租金

一、國有土地租賃概述國有土地租賃與國有土地使用權出讓、國有土地使用權作價出資或入股一樣，是國有土地有償使用的方式之一，可以通過協議或招標、拍賣方式取得，經過批准，可以依法出租、轉讓、抵押和作價出資，承租人在租期內有優先受讓權，可以在辦理土地使用權出讓手續後，終止租賃關系，轉變成出讓土地使用權。（一）權利主體租賃土地使用權權利主體除法律、法規規定的其他用地外，主要包括以下五類：1、新增經營性用地根據《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，除國家在法律規定范圍內劃撥國有土地使用權的以外，國有土地都需要有償使用。對於不符合劃撥用地條件的土地使用者來說，因為租賃價格遠低於出讓價格，使其能以較少的代價取得國有土地使用權，所以易於被使用者採納。但由於租賃土地使用權的債權性質，從承租人方面來看，其權利范圍仍遜於具有物權性質的出讓國有土地使用權；從出租人方面來看，其經濟利益也不如出讓國有土地使用權。因此，從長遠考慮，對於新增經營性用地，重點仍應是推行國有土地使用權出讓，而租賃只能作為出讓方式的補充。2、存量經營性劃撥用地根據《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》的有關規定，不能授權經營的劃撥國有土地使用權改制時，可以採用作價出資、出讓、租賃三種方式。通過租賃方式依法取得國有土地使用權，能使國家與企業之間原來以繳納土地使用費為體現的行政關系，轉為以按租賃合同的約定繳納租金為體現的市場關系，有效的降低企業改製成本，因而易於為企業所接受。3、依法取得場地經營權的外商投資企業用地依法取得場地使用權的外商投資企業用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過租賃方式取得國有土地使用權。4、短期用地根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，臨時用地的期限不得超過兩年，而實踐中亦有超過兩年的，一般稱之為短期用地。法律規定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建築，其法律關系較為簡單，加之租賃價格較低，且操作簡便、靈活，因而實行土地使用權有償使用，最適合採用租賃方式。5、改變用途、增加建築面積而未補交地價的用地依據有關法律規定，改變土地用途、增加建築面積應當補辦出讓手續，交納出讓金，但實踐中執行的難度較大。對此，應予以變通，即自用目的的，允許通過設定租賃關系來調整其與國家之間的利益關系；但用於轉讓時，則必須補辦出讓手續，交納出讓金，以防法律關系復雜化，從而切實維護買受人的合法權益。（二）權利限制租賃是一方保留租賃物的所有權和合法使用權，而另一方可在一定期限內以支付租金為代價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務關系，因而租賃土地使用權人在租賃期限內，對承租土地只依法享有佔有權、使用權和收益權而沒有處分權。1、期限的限制根據《合同法》中有關「物」的規定，「租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效」。但對於土地使用權而言，用地時間短，一方面會使用地者對土地進行掠奪性開發，造成土地退化或損毀；另一方面，租賃到期後，地上附著物由國家無償收回，使用地者為了避免損失，不會對土地進行長期或大規模投資，造成土地低效利用。為了更合理、有效地利用土地資源，切實保障國家的土地收益，《規范國有土地租賃的若干意見》（國土資發（１９９９）２２２號）規定，根據是否建地上物及其建成後是否長期使用，國家土地使用權租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年；對需要進行地上建築物、其他附著物建設並長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規定的同類用途的土地出讓最高年限。2、用途的限制租賃土地使用權人與國有土地所有者代表之間是一種債權債務關系，租賃土地用於商品房開發並出售房屋時，按照房地一致原則，房屋使用范圍內的土地使用權隨之轉移，這意味著債務也隨之轉移給房屋買受人，購房者需要承擔租金支付的義務，而租賃土地使用權人以少量租金為代價獲得高額售房款並擺脫原租賃合同的束縛，顯然有失公平。基於上述考慮，以租賃方式取得的國有土地使用權不得用於商品房開發。二、租金的計算方法參考實踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國家支付，但仍以「約定」優先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時，基於維護國家利益的考慮，對租金的約定也應予以限制，一定年限的租賃國有土地使用權租金一般參照相同年限土地使用權出讓金折算。計算方法及步驟如下：1、計算出讓土地使用權價格出讓土地使用權價格可根據租賃宗地的實際情況和用途，按照《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001）要求，採用成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩餘法和基準地價系數修正法等常用的宗地價格評估方法，計算出一定年期、一定開發程度及容積率水平下的出讓國有土地使用權價格，這個價格包括土地取得費、土地開發費和土地增值收益三大部分。2、對出讓土地使用權價格進行修正對於在取得土地使用權時，承租人已經支付了征地、拆遷等土地費用的，如按全額地價折算其租金標准，顯然有失公平；同理，對於在取得土地使用權時，承租人未支付征地、拆遷等土地費用的，則應按全額地價折算其租金標准，才不失公平。因此，基於公正、衡平的民法理念，承租人取得土地使用權時未支付其他土地費用的，出讓價格不需要修正；承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，出讓價格需要將有關費用扣除。3、計算租金租賃國有土地使用權租金的計算公式為：i(1+i)nA= P ———————(1+i)n-1其中：A——租金 P——經過修正的出讓土地使用權價格 i——銀行貸款利息率 n——租賃年期土地作為最重要的不動產，屬稀缺資源，在經濟生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因導致利用價值降低，土地的租期越長，預期收益的不確定性越大。如果租賃合同僅規定了固定租金，則情勢變更導致的土地價值的變動對雙方當事人均會不利，對此，租賃雙方應在合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應保證實際履行的年租金額均不低於法定最低出讓金折算的最低年租金限額。此外，長期租賃中土地價值的變動無法預料，有限的理性無法對一切預先做出安排，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應當五年調整一次，既避免了頻繁調整租金的不便，又可在土地增值時保障國家的最大收益。

『貳』 投資泰國房產和中國的有啥不同

泰國是東南亞第二大經濟體、東盟中心，政治環境相對穩定，和我國一直保持良好的外交關系（對比韓國和日本對華關系的波動）。
泰國土地是永久產權，不過外國人不能直接擁有土地，一般公寓（小區）里，最多隻能把49%的單元賣給外國人。這個倒不用太擔心，公寓也是永久產權。但如果有中介公司說可以給你別墅的永久產權，你就要小心了，這在法律上是不允許的。通常大家講泰國房產投資，說的也都是投資公寓，而且在曼谷，往往是高層公寓比豪華別墅更貴。
泰國房產還有一點好處，就是按照使用面積來賣，且都是精裝修。你在中國買一個40平的小公寓，到手可能只有30平多一點，其他的都是電梯和公攤。在泰國，你買40平的公寓，得到的就是40平的房子。另外泰國的房子還沒有遺產稅。2. 泰國不好的方面
二手房流動性差，泰國人沒有買二手房的習慣，自己買房很多項目都是0首付、50年貸款。一般買公寓的出手方法都是轉賣給同樣投資的外國人，或者由開發商收回。這個會在後面「可能遇到的坑」里詳說。
其實這和泰國人的生活習慣也有關系，曼谷還好，普吉清邁這種旅遊城市的泰國人，很多人做事情都比較懶散，不像一線城市的中國人危機感那麼強、每天都很拼。這是我這兩年和泰國人打交道的過程中很明顯能感覺到的。

當然每個城市也會有所不同，不同城市有不同的投資策略，我們會在城市分析里詳說。3. 貸款
之前中國人在泰國買房是可以先付10%~30%的首付，然後從在泰國的中國銀行或中國工商銀行貸款的，最多可以貸20年。我就是在這個時候入手的，但由於今年實行了比較嚴格的外匯政策，在泰的中資銀行從今年6月1日起，就停止向大陸公民發放貸款了。目前據說還可以從新加坡的大華銀行貸款，但要求客戶年50萬人民幣的收入證明或者在該行有50萬的存款證明。
不過泰國買房的熱度絲毫沒有因此減少，因為對於很多在北京、上海等一線城市無法投資不動產的人來說，在泰國購房的全款，和北京一套房的首付差不多。而且一般大家投資公寓都是期房，所以都是分期付款，付款比例大致如下合同款 30% 建設款 35% 過戶款 35%
4. 外匯限制
這兩年我國對於個人的外匯管制比較嚴格，名義上每人每年是5萬美元的購匯額度。我們以一套曼谷北部30平米的公寓計算，這里期房的房價大約每平米2.8萬人民幣。房屋總價就是84萬人民幣。首付30%就是25.2萬人民幣，是小於一個人一年的購匯額度。而如果多於這個數字，也可以用一個家庭的購匯額度來解決。
5. 開發商承租
如果你對泰國房產有所了解，你接觸的中介可能已經跟你介紹過，很多開發商在房子蓋好後，會承租你的公寓5-10年，並保證每年支付給你5%-8%房價的房租收益。這里很可能有坑，你要擦亮眼睛，我們會在後面詳說。

『叄』 海外置業需要了解的相關房產知識有哪些

海外置業熱潮持續走高，投資者在豐厚的利潤回報率的誘惑下，紛紛將錢投資到海外房產市場中。據一份公開報告顯示，近年來，我國個人境外資產增長迅速，2008年至2010年，年均復合增長率達100%。而預計未來10年內，我國投資者的海外投資總額有望達到2萬億美元。那麼，在這個熱潮之下，我們仍然不能丟失冷靜，在購買投資海外房產前，有些知識需要注意的，下面我們就來一起了解一下吧！

土地所有權

據了解，國外購房與國內購房間的最大區別是在土地所有權問題上。在我國，土地只能轉讓使用權，而所有權歸國家所有，使用權最長年限為70年。海外很多國家土地都為私有制，一般來說海外購置的房產都為個人永久產權，基本無年限限制，也有極個別地區的房地有產權年限，但年限也都為90年以上。例如，有一些物業僅擁有有產權年限的土地租賃權，在泰國的房產土地使用年限是90年，到期之後須歸還給政府。投資前一定要明確各國土地所有權政策。

另外，投資海外房產時，房產的質量好壞也是需要考慮的，房產所佔土地的升值前景和投資回報率顯得更加關鍵。畢竟找大型知名的開發商，房屋質量還是有保障一些，出租的價格還是會高很多，及維修成本會節省不少。因為在房屋持有時較大的成本是：房屋的空關和維修。越老的房子維修成本會越高，加之人工費用昂貴。

房價走勢

其實就是「時機」的選擇，在購置海外房產前，一定要對當地的房價走勢作一次全面的了解和分析，只有選擇處於上升期的房產才會獲得理想的回報。在投資海外房產前，當然不能完全聽信一些代理公司的一面之詞，其中難免有失偏頗甚至存在誇大隱瞞現象，投資者一定要提前做好准備工作，要對即將選擇投資地區的人文環境、社會動態、相關政策以及經濟發展狀況作一次全面的了解。

另外投資者還需了解當地的市場現在是處於怎樣的周期，按照內地的房產投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有著自己的周期性，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，也是很關鍵的問題。

匯率風險

這是目前多數海外置業者最看重的問題。房產貸款的期限一般都比較長，其間利率的升降對買房者會造成較大的影響，因此最好是選擇貨幣匯率相對穩定的國家進行投資。

管理費用

許多國家在房產管理方面有嚴格的規定，比如美國奧蘭多HOA規定每戶家庭必須定期剪草，不剪草是違反當地規定的，又比如在澳大利亞墨爾本市規定，自家門前的垃圾或者積雪等必須由業主自行清理，如超時未作清理，則由市政部門代勞，但業應該要主要支付相應的費用。而如果這些費用未及時支付，就會給自己招來更大的麻煩，甚至會影響到個人的信用記錄。

稅費

海外置業者投資前必須要對房產交易時產生的稅費清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔，對將來的居住或收益有無影響。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說明的是，契稅只是部分國家徵收，如泰國、馬來西亞等國家，徵收標准為房價的1.5%左右。歐美國家主要徵收土地稅，這種稅賦是每年徵收一次。

另外該國的通脹穩定也是投資一個重要的因素。

當然，也有部分地區是沒有稅收或者稅收極低的，甚至有些稅收幾乎為零，比如當地無房產稅、無資本利得稅，在房地產投資方面，租金收入或股息收入也沒有收入所得稅。

此外，出售房產時也會產生相關稅費，主要徵收的是增值稅，如澳洲最高會按增值部分的45%來徵收，而美國奧蘭多則規定：售賣之後增值部分的15%徵收，因此建議投資者要學會合理避稅。比如在美國佛洲購房赴美考察房產的費用、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。

業內人士提醒海外置業者，一定要在充分調查和考量之後再作投資，特別要注意開發商的品牌和實力、房產的地理位置、項目配套程度以及當地文化背景等各方面因素。例如美國紐蘭一直與全美最大開發商Lennar合作，保證品質和服務。在購房過程中，最好聘請專業的中介機構和律師。普通購房者對投資地的貸款政策很難吃透，因此聘請專業機構和人士可以增強交易的安全性。同時還要做好對東西方文化差異的理解和心裡准備，另外，選擇哪種適合自己投資的管理物業也都是投資者需要仔細考慮並詳細了解的問題。

最後，政治風險也是需要海外置業者充分注意的：兩國關系如何，該國對華政策怎樣，經濟往來密度如何，匯率政策幾何，這些都是置業前必須做的功課。

以上就是投資者在海外置業前應當了解的一些知識，希望能夠對大家有所幫助。

（以上回答發布於2015-10-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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『肆』 海外置業很簡單說著容易做著難

深圳是國務院定位的全國性經濟中心和國際化城市，在一片大好的國際化走勢下，深圳的居民投資眼界越來越寬闊，移民熱，海外置業也成為了很多家庭投資的選擇，但是，由於各個國家的政策不同，再加上語言不通，海外置業的風險往往要比國內置業還要高，所以在這時，規避風險就顯得十分重要了，所以快跟著小編看看海外置業要考慮什麼因素吧。

1.適當降低對房產增值的期望

雖然移民的進入對房地產市場走勢有一定的刺激，但是與中國房產市場比起來，國外房地產市場總體呈現不溫不火或者小幅增長態勢，房屋價格難以持續走高，依靠置業對資產保值增值的期望不能太高，而且，事實上自有物業每年的維護保養費用和地稅也不少，所以投資者需要降低對房產增值的期望，不要指望著「買房暴富」啦！

2.重點關注土地所有權

據了解，國外購房與國內購房間的最大區別是在土地所有權問題上。海外很多國家土地都為私有制，一般來說海外購置的房產都為個人永久產權，基本無年限限制，也有極個別地區的房地有產權年限，但年限也都為90年以上。例如，有一些物業僅擁有有產權年限的土地租賃權，在泰國的房產土地使用年限是90年，到期之後須歸還給政府。

3.房價走勢也要留意

在購置海外房產前，一定要對當地的房價走勢作一次全面的了解，只有選擇處於上升期的房產才會獲得理想的回報。在投資海外房產前，當然不能完全聽信一些代理公司的一面之詞，其中難免有失偏頗甚至存在誇大隱瞞現象，投資者一定要提前做好准備工作，要對即將選擇投資地區的人文環境、社會動態、相關政策以及經濟發展狀況作一次全面的了解。

4.低匯率風險更安心

這是目前多數海外置業者最看重的問題。房產貸款的期限一般都比較長，其間利率的升降對買房者會造成較大的影響，因此最好是選擇貨幣匯率相對穩定的國家進行投資。

5.注重細節

找到合適房子後，僱傭一個好的房屋調查員考察房屋內所有結構和設備使用情況，並記錄成冊，這對舊房子更有必要，不要輕易相信賣方的檢房報告。在簽名前應請律師審查，以確保自己的法律權力受到保障。在建議書上簽字後，地產代理把它交給賣方。當賣方同意並簽署後，建議書便成為合法而有約束力的合約。

（以上回答發布於2017-04-05，當前相關購房政策請以實際為准）

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『伍』 中國人在泰國清邁買別墅永久產權是真的嗎和中國的永久產權是一樣嗎

從泰國法律上說外國人不可以持有泰國土地和別墅，但實際操作過程中中國人可以在泰國購買別墅，方法有兩種:一種是注冊泰國公司，以公司名義購買，這就涉及後期需要一直養著這家公司；更多的開發商採取的另外一種方法，由開發商代持，然後再按30年一個周期租給你，簽訂合同時間就簽三個周期90年。90年到期以後繼續這樣運作，實際操作中我們大部分個人買家多採取這種方式購買並持有房產（主要我們操作的別墅都是七八十萬的,金額不高），當然如果就是不放心或者購買別墅金額偏高，也可以注冊泰國公司以公司名義購買，不過注冊泰國公司也是有對外國人持有份額不能超過49%的要求，不過也有很多變通方法解決這個問題，篇幅所限這里就不展開了。總之已經有很多中國人在泰國購買別墅了，所以如果你打算購買泰國別墅是可以的，希望我的回答對你有幫助。

『陸』 租賃土地要對方提供什麼手續

法律分析：租賃土地需要對方提供如下手續：
1、流轉方、受流轉方的姓名、住所，當事人是農戶的，戶主的姓名可代表全家；
2、流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級；
3、土地承包經營權流轉的期間，即流轉的年限和起止時間；
4、流轉土地的用途；
5、雙方當事人的權利義務；
6、流轉金及支付方式；
7、違約責任。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第七百零四條 租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

『柒』 外國人在泰國可以買哪些房產

1、外國人可購買泰國公寓
根據泰國《公寓法》，外國人可以在泰國購買公寓，而且是永久產權的，外國人購買公寓後具有和泰國人同樣的權益，受到法律保護。唯一的限制就是，每棟公寓外國人持有的份額不得超過整個公寓的49%。也就是說，一棟公寓樓，所有外國人購買的面積合計不得超過整棟公寓總面積的49%，另外51%必須賣給泰國人或泰國公司。
一棟公寓針對外國人永久產權的房產是有限的，賣完就沒有了；如果購買了另外51%泰國人名額的公寓，則不能擁有永久產權，而是租賃產權了。因此，在購買的時候，一定要確認清楚公寓的性質。
2、外國人以泰國公司名義購買別墅
公寓和別墅都是外國人可以購買的，但是與外國人購買公寓不同，外籍人士在泰購買別墅，通過注冊泰國公司的形式購買別墅並擁有永久產權，手續、操作更為繁雜。
按照泰國法律，在泰國當地注冊登記一家公司，外國股東只能佔有不超過49%的股份，並且需要找兩個以上泰國人作為股東，持有51%以上的股份（一些極其特殊的企業除外）；然後由你做唯一簽字法人，公司的所有業務、關停、轉讓、股權分配等都由法人決定，無須告知其他股東同意。再把別墅產權放在該公司名下，以這種方式持有別墅是泰國政府默許的，也是被廣泛使用的。
雖然外國人尤其是歐美客戶，用這種方式持有別墅最普遍，但是風險同樣存在，畢竟泰國股東不是實際出資人，而法律上他們又佔有相應的股份，這就造成了風險的可能性。
3、外國人不能直接購買土地
泰國是一個非移民國家，也是一個土地私有制國家，土地作為私有財產，不能讓外國人直接購買，一般想要獲得土地的產權，方法主要有兩種：注冊公司購買和長期租賃。注冊公司購買土地和別墅流程差不多，在這就不贅言了。接下來主要講土地的租賃。
在泰國，租一塊土地最長租賃期是30年，但是可以續租，續租一次為30年，最多可續租兩次。也就是說，土地最長租賃期為90年，然而這還要取決於土地所有者願不願意續租給你。
土地租賃只是一份長期租賃合約，期限的延長也只是在一定程度上方便大型項目投資者，對於小型項目的投資者來說，永久產權才是最值得關注的事情。 謝謝！

『捌』 土地出租有哪些租賃方式

您好：
土地租賃最長期限是多久
國有土地長期租賃的具體租賃期限由租賃合同約定，最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限。
現階段，我國存在著大量擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的現實。根據現行法律規定，其仍然是國家嚴格限制的行為。在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權行為也多被法院認定為無效行為。因此，對於簽訂集體土地租賃合同取得企業經營用地，需要謹慎對待並盡量避免相應法律風險。
而國家《土地管理法》對於租賃使用集體建設用地是有著相當嚴格的限制規定的，具體體現在以下規定：
第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
由上可知，任何單位或個人進行建設，如果不符合規定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現實中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協議的操作方式，這一做法並不妥當，擅自出租集體土地的行為會被法院認定為無效行為。雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規定而成為無效合同。
土地租賃有哪些方式?
承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
農村土地流轉管理辦法
第十六條 承包方依法採取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第十七條 同一集體經濟組織的承包方之間自願將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。
第十八條 承包方採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、注銷或重發手續。
第十九條 承包方之間可以自願將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。
第二十條 通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。

『玖』 東南亞土地年限分幾種

摘要 親，您好！您的問題我這邊已經看到了，正在努力整理答案，稍後五分鍾給您答復，請您稍等一下~