日本房产泡沫告诉我们什么

Ⅰ 日本也经历过“楼市崩盘”，他们为什么要主动戳破“房产泡沫”

因为当时日本的房地产泡沫已经非常严重了，同时也存在潜在的次贷危机，为了避免这种危机进一步扩大，日本才会选择主动戳破房地产泡沫。

每当我们提到国内房价的时候，我们首先想到的就是国内的房地产行业的房地产泡沫，同时也会想到很多城市的高昂房价。从某种程度上来说，历史虽然不会完全重复，但历史会惊人的相似。在我们经历房地产泡沫之前，日本曾经也经历过楼市崩盘的情况。当时的日本东京的住房收入比已经达到了18倍左右，很多普通人也买不起当地的房子。而对于我们来说，我们的一线城市的住房收入比已经达到了40倍到50倍以上，这个数据要比当时的日本房地产泡沫还要夸张。

从某种程度上来说，我们国内其实也需要尽快跟日本学习，在面对房地产泡沫的时候，如果我们选择拖拖延延，以后的房地产泡沫可能会变得更为严重。

Ⅱ 日本房地产泡沫对中国房地产有什么启示

中国房产没有泡沫，在增发货币之后，再提高房价和物价，只不过侧面反映了一个低效产业劳动国家国民购买能力的低下。日本当年的人均收入超过美国的1.5倍，这个财富空间过于虚胜才能算是泡沫。

Ⅲ 日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示

说不会崩盘的无非以下几种论据：第一：政府是最大开发商，但是可以告诉你，政府只是最大受益人，并非开发商，收手只是时间问题，一旦找到新经济增长点（比如IT一样的新兴行业），放弃房屋这种敏感的民生话题只是时间问题，09年末的紧急中经会议已经强烈释放了这个信号，7.5万亿甚至投入到新兴发动机的寻找工作中。之所以还是暂时不放弃房地产行业，很明显，还没有找到新出路。没有任何一个政府会傻到冒着拉美化的风险搞经济。山西煤炭收回国有就是先例，时机到了，放倒几个商人不是大问题。第二：银行是最大的受害者（所谓跌了不还贷怎么）。持这种观点的人士无非是寄望于，银行提供了个人支付首付外的其他房屋价款。这完全是种误区。除了那些零首付的人士，基本可以放弃这个愚蠢的想法。因为不论多少，30%也好，40%也好，个人是支付了自己的钞票在先才有可能从银行贷到差额款项，但是银行和房屋销售方之间是100%支付吗？回答是否定的，只是“转账”，钱款还控制在银行手中，销售方不可能扛着100%的钞票满街跑，被放倒抛弃的那天，银行非但一分钱不会损失，作为第一债权人，不但可以控制这个风险，还可以从拒绝还贷的人士手里收回房屋第二，第三次出售，账面亏空总是可以补足的。抵押贷款这个事物到今天已经700多年的历史了，并没有任何一家银行因为不还贷而倒闭，美国那些因为贷款出了问题的银行是信用贷款，给融资造成了杠杆泡沫，跟抵押贷款2回事哦。同时，也正因为这30%或者N%,证明了另外一个问题，实际安全房价就是现在的30%，只要收回30%，银行是保本不亏的。第三，购房人不接受，闹事。怎么可能，误区太大了。在城市里，房改房，政策房的持有者是大多数，商品房的持有者是小比例的，很多商品房持有者也是变卖了前者加了很少的钱转换的商品房。真正亏损的只是很少一部分人，兴不起风浪，反而在“民意”的借口下很容易沦为穷人的斗争目标，被再利用一把。现在分房，集资建房并没有停止，你买比如1万一米，很多人买几千块而已，不会有损失。只是名义价格下降而已。第四,官员的利益受损。更是无稽之谈，上千万的别墅你买那是上千万一分钱不能少，很多官员，红顶商人，相关利益人购买几十万足矣，跌去一半又如何，钱财无损，还能骗个好名声，何乐不为。第五，地方政府土地财政，这是真正的和中央在博弈，不过好在中央集权的国家，真动起手来，换人就是了。反正那些钱又不能直接揣到任何一个地方官的口袋里，想别的法子就是了。第六，造成经济连锁反应。那你可以反过来想想，没有货币化房屋的时候，经济有没有崩溃，只要工农业没有收到本质的打击，经济维持向好是没有问题的，而继续维持房屋业的价格，正是摧毁这些国本的做法。没有任何一个国家肯长期这么干下去。第七，城市化进程的误区。认为城市化是把中国建设成北京，上海，广州几个城市，把人都弄来。恰恰相反，政府说的城市化是把现在落后的地区建设成新兴村镇，或许存在短期的房屋炒作抬价行为，但是长期看来，这张饼摊薄后，缓跌的趋势非常明显。第八，地王频出，怎么可能崩盘。正是因为这个“频出”，才预示了政府的英明，先看看地王都是什么企业拿到吧，国企吧，那就是建立了所谓的安全缓冲带。跌与涨的主动权被收到政府手里去了。如果都是私企，民企拿到地王那才是要暴涨的前兆。政府这么做2手准备，如果可以继续高价卖，就高价出售，何乐不为，如果不可以延续或者找到了新出路，就打压，国企的后门反正通着银行的前门，无所谓债务问题的。这倒是只有我国可以使用的利器。做平帐目就是了，不会少什么，两边的利益都占尽了。其他比如游资，外资什么的都不值一哂，扔在中国经济这条大船里，一个角落而已。另外，中国人的收入储蓄比较高，虽然钱不多，抗风险能力还是不差的，这点比美国，欧洲人强一些，只是后续保障差一些，自己给自己保障就是了。说了很多，是作为有房者的看法而已，其实对于每个个人，实际对于任何经济事务的态度，建议你都应该持有多少钱多少事的态度，不要把所有的财富放倒一个篮子里，你可以考虑多种方式减少经济变化对自己生活的影响，比如增加储蓄，余钱才拿出来买房，买股票，卖古董什么的。而且，储蓄外第一理财方式是投资实业，绝不是投资砖头瓦块。希望你多考虑这方面。

Ⅳ 日本房产泡沫破裂后为何能社会稳定 详细�0�3

1 日本房产泡沫破裂后为何能社会稳定 20 世纪80 年代中期以后，在美国的施压下，日元被迫大幅度升值，给日本对外出口造成负面影响。为防止经济下滑，日本政府多次下调官方利率。日元升值和宽松货币政策的背景，加上长期以来日本政府对银行的过度保护、金融监管存在漏洞、信息披露制度不健全、银行风险意识淡化等因素，大量资金被释放出来，并流向了股市和房地产市场，推高了股价和地价，房地产泡沫逐渐形成。在短短几年的时间里，东京的地价市值就上涨到相当于整个美国的地价，足见这一时期日本的地价飙升到近乎荒唐的地步。 然而，是泡沫终究会破灭，只不过当你身处泡沫之中时，常常会被浮躁和奢华所诱惑，从而迷失了方向，正如美国前联邦储备委员会主席格林斯潘所言，“只有当泡沫破灭后才会意识到它的存在。”1990 年3 月27 日，大藏省发布了“金融机构不动产融资总量限制”的通知，开始对不动产融资进行限制，这一措施的实施后来被称为日本房地产泡沫破灭的“引火擎”。随后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款规模，提高贷款利率，并开始征收地价税。这些措施对抑制房价上涨产生了效果，日本房地产泡沫走向破灭。1991 年以后，日本几大都市圈的地价开始明显下跌，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。 战后经济上的巨大成功导致对泡沫缺乏警惕，多数人相信“土地神话”会继续 在20 世纪80 年代中期之前，日本没有经历过泡沫经济，缺乏对泡沫经济的认识和警惕性。战后经济上的巨大成功，又大大助长了日本的自信心，对于80 年代后期的资产迅速膨胀，很多日本人形成错觉，认为是“一个崭新时代的到来”。这也是为何在房地产泡沫时期日本政府和媒体一直没有人公开表示过对泡沫破灭的担忧，而民众更多看到和听到 2 的是“土地升值”、“银行不倒”、“三菱并购美国洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息。多数人也相信，日本强大的经济实力、土地资源的稀缺性等会支撑“土地神话”的延续。 在这种沉醉的氛围下，加上1990 年6 月日本房价开始出现拐点时，制造业设备投资、对外出口及国内销售依然活跃，无论政府还是国民都没有意识到房地产泡沫开始走向破灭，更没有想到的是，日本经济从此会进入“失去的二十年”。很多人认为，地价下跌只是暂时的，至少跌幅不会这么大，银行也是抱着这种希望而搁置已经出现的不良债权问题。支撑这一想法的理由除了对“土地升值”的信念外，还有一个是：日本是出口导向型经济，在日元不断升值的形势下，为促进出口，政府会增发货币来拉低日元汇率。随着日元对美元汇率逐步回归，日本经济就会保持稳定增长，房价也会随之恢复，并存在上涨的可能。所以，在日本房地产泡沫破灭、地价下跌的初期，没有多少人急着出售手中的房产，社会总体处于稳定的常态。 民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡 如果说泡沫破灭之初，日本国民在对房地产市场抱有回升的希望之中不断消化地价下跌的事实，那么，当1991 年第2 季度后日本实体经济转入萧条、国内失业人数增加、国民持有的股票和房屋价值大大缩水、民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡，这其中有着深层次的原因。 首先，日本是一个法治国家，也是一个诚信社会，国民普遍具有较强的契约意识。孩子从小就受到家庭和学校的教育，要遵纪守法，信守承诺。在日本，进行房地产交易时，卖方会事先把各种风险及其后果讲得非常清楚，如果买方愿意承担这种风险和责任，双方 3 才有可能成交签约。这样，买卖双方对自身的权利和风险、责任等都有充分的了解，而一旦签约，遵守契约则是理所当然的事情。如果成交之后出现问题和纠纷，可以诉诸相关法律，对各类违约行为进行相应的处罚。 其次，房价下跌对普通工薪阶层和低收入者的影响有限。日本人对房地产的买卖、持有和转让都需要缴纳一定的税，如房地产取得税、印花税、固定资产税、所有权转移登记税等。如果将房屋作为财产留给子女的话，还需要缴纳赠与税和继承税。购房的税收成本和负担，成为日本人在买房时需要权衡的一个重要因素。所以，日本的普通工薪阶层和低收入者一般买不起房，有钱人也不会出于投资目的而囤积多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年轻人结婚时租房现象也很普遍，而租房者往往是低收入阶层，地价、房价下跌也会推动房租下降，使他们可租到更便宜的住房。还有一点需要注意的是，日本在泡沫经济尚未形成之前，业已建立起相对完善的失业、医疗、养老等社会保障制度，基本上能够保证所有人的基本生活，这也有助于抵御经济危机和突发事件，维护社会的和谐稳定。 泡沫破灭的启示：市场经济下不存在“土地神话”，房价不可能只涨不跌 当前，围绕中国房价的讨论十分激烈。毋庸置疑，中国房地产市场存在泡沫，其直接的表象就是大量资金脱离了实体经济，流入房地产市场，引起房价异常上涨，幅度已经明显超出了经济的实际增长水平，也大大超出了民众的支付能力。那么，中国是否会像日本上世纪90 年代初那样出现房地产泡沫破灭?这是近两年来一直被各界关注和争议的问题。 一种观点认为，中国城市化水平还不高，土地资源有限，房价有自然上涨的压力;购房者以自我资金为主，面向房地产的贷款规模有限;中国的外资较多，美国要求人民币升 4 值难以得到广泛支持，所以，中国不会出现像日本那样的泡沫破灭。也有一种观点认为，中国的现状与当年的日本有着很多相似之处，如：出口导向型经济、人民币升值、产业结构转型等，中国可能会像日本那样出现房地产市场崩盘，甚至会比日本更严重。还有一种介于二者之间的观点。不管何种观点，从这些观点的争论中我们可以看出，泡沫形成和破灭的原因是复杂多样的。 与二十年前的日本相比，当前我国面临着更为复杂多变的国内国际环境。一方面，在欧美日经济放缓的情况下，贸易保护主义升温，人民币升值压力和预期增大，加上中国经济仍保持较快增长，巨大的投资市场和利差的存在，对热钱具有一定的吸引力;另一方面，经济国际化日益加深，资金跨境流动日益频繁，投机性因素增多，国际市场稍有风吹草动，热钱很可能会大量涌入新兴市场。而且，我国地广人多，虽然一线城市的住房刚性需求逐渐退潮，但二三线城市的刚性需求依然旺盛，因此，对房地产市场的调控不能掉以轻心，同时也不能忽视可能隐藏的社会问题。 这方面，日本房地产泡沫的形成和破灭或许能给我们一些借鉴和启示。第一，发现泡沫及时挤出，不要等泡沫越大后再采取措施，那样只会加重破灭后的痛苦，更不要寄希望于事后补救，防患于未然最重要;第二，积极引导剩余资金转化为产业资本，使其流向实体经济，从资金源头上防止泡沫的形成和膨胀;第三，在对房地产市场进行调控的同时，加强对投资者的风险教育，房地产不是普通的大众消费品，存在较高的风险，市场经济下不存在“土地神话”，房价不可能只涨不跌;第四，普及民众的契约意识，告诫投资者购置任何风险品后，不仅仅是可以享受价格上涨时的利润，同时也要承担价格下跌时的风险和损失。任何交易一旦签约，需要履行契约，而对于那些已经或可能蒙受损失的投资者， 5 有必要加强心理教育和疏导;第五，尽快健全和完善我国有关房地产的法规、税收制度等，加快社会保障体制建设，构筑和谐稳定的社会。 作为中国的民众，从日本房地产泡沫的破灭中也有需要学习和借鉴的。那就是，泡沫经济破灭后，日本国民的生活态度发生了一定变化，不再像泡沫经济时期那样追求奢华高档的消费品，而更加务实，喜欢购买货真价实的低价商品。

Ⅳ 日本过去房地产泡沫对日本的经济有什么影响呢

新闻媒体对于日本的房地产泡沫总是会以“失落的20年”这样消极的字眼去进行描述，虽然日本的房地产泡沫的确给社会造成了巨大的影响：引发了一连串的家庭财政危机，导致无数炒房的大众损失惨重，甚至不少银行都不可避免地遭遇了破产的厄运。。。

我们国内的媒体，每当涉及邻国日本的这段历史，总是会习惯性地用悲观的论调去陈述，觉得日本这样的选择似乎不太值得。经济的发展陷入低迷，大众消费欲望降低，不婚族、佛性青年这样的新名词相继出现，给这个看似传统又执着的日本社会添上了许多的变数。

总结

浮云君觉得日本社会房产泡沫的破裂给社会带来的负面效应是非常浅薄的，其益处远远大于消极影响。从日本十八年获得十八个诺贝尔奖就能窥探一般。

而大众所诟病的“低欲望社会”、“佛性年轻”不过是各国发展都普遍会经历的一个过程而已。

Ⅵ 泡沫破裂后的日本房产为什么值得投资

我们时时都在讨论，在日本的东京、大阪选购房屋，那么可以降低你的预算，设置到10万左右即可。这放眼全球，对于其他体系健全、法律有保障的发达国家来说，都是冰山一角。
那么到底值得投资吗，主要在于您对投资房产的期望值，想炒房捞一笔的话，日本是最没必要选择的国家，但是想通过出租获得长久稳定收益，那么学姐认为日本房产在全球范围内来说，是很有投资意义的。【日本值得投资的楼盘】

大略看来，日本房产值得投资的有以下几点原因：
一、 日本住房需求旺盛
在人口方面，全球范围内都市圈人口数量排名第一的是东京圈，除了疫情时期，东京已经经历了50年的人口增长，每一年会流入的人口数大约在十万左右，北京、上海都没有那么多。所以，需求是能够靠人口拉动的，东京稳定住房需求是肯定的。
二、日本房产投资回报率高
纽约的GDP是全球最高的，而东京的GDP可以排到全球第二。需求高，房价就不容易跌。截止到2020年，东京的二手房价已经连涨七年，新房房价连涨八年，房地产行情一片向好。不少人还想拿日本房产泡沫破裂来说事，那可真就大错特错了，自从房产泡沫受日本政府的影响破裂以来，慢慢的，房价处于稳步上升的状态，很多比较优质的房产在最近三年内涨幅达到了20%~30%，5-8%的租房收益就更是不在话下了（即便在我们国家的一些一线城市内也只有2%）。
三、持有日元资产避险抗通胀
日元在世界之中，是大家最为认同的避险资产，我们再看近年，像是2018年中美贸易战和2019年的美股股灾，日元都不贬反涨。一旦全球经过了特别严重的经济危机的话，日元基本会表现出逆势增长的趋势。
当你买下一个东京、大阪的房产，它就不断地在给你赚取日元。这些投资房到手的收益能在4%-6%差不多。前不久工商银行的4.1%理财产品暴雷的新闻爆红网络，这时拿这钱去购买东京房产来投资，恐怕还更香。
四、日本房贷利率低
在日本想按揭贷款买房，有稳定工作就十分简单，一般来讲，贷款利率在1-2%，有的人以至0首付买房，与国内的做个比较，房贷利率都快破6%了，内心是不是很痛苦？咋们作为一名中国居民，要如何才能够享受到日本的低息贷款，点击链接咨询了解外国人如何在日本贷款买房【免费咨询日本房产投资】

既然有投资，那么就会面临着风险，既然选择投资日本房地产，那么就面临有哪些风险？篇幅长短有规定，好奇的小伙伴不妨看一下这篇有关日本房产面临的风险。【投资日本房产不得不知的5点】

如果小白计划首次购买日本房地产投资，特别是在了解日本房地产投资的初期，首次我们难免会遇到一些误区，走很多弯路。在这里，让我来给大家简单梳理一下在日本买房的基本逻辑：
一、投资日本房产，一般指投资什么样的房？
选择京都作为感觉，选择东京作为长期租金（公寓），选择大阪作为家庭住宿（建筑）。别的地方不用考虑。从广义上来说，日本除了两三个主要城市的外，其他地方确实投资不理想 ，回报也不见得有多高。即便是地价涨得很疯的北海道、冲绳，也不能说没有坑，对于日本房产投资，要追求稳定和安全，东京23区的长租公寓就是最佳投资对象。同时呢，这确实也是日本房产投资中我们常能见到的一种投资方式。
二、在东京买房，一定要制定好选房的标准
在东京买房需要考虑地段的话，主要选择的是（千代田、港区、中央区、新宿区和涩谷区）这五个核心地区的房子，但是最近，无空房和因空房而烦恼的房产混杂在这些区域，“多极化”趋势逐渐升高。因此，选好房必须达到的条件便是要事先制定好自己想要的投资标准。比如房产购入价格、回报率、地理位置、到车站的距离、总户数、管理费、修缮储备金的金额等，这些标准越事无巨细，搜索到优质房产的几率就会很高。相反地，假如选择范围比较大 ，找到优质房产的机会可能就会很少 。因而，我们给小型投资公寓拟订了一个“好房标准”，大家能够按照自己的投资意愿来调剂。
三、 要注意“表面收益率”不是真实收益。
这句话要反复说三次：“表面收益率”并不是真实收益！
表面如何定义？简单的说就是我们国内说的“毛”、没有扣除成本的粗算收益。如若一个中介指着一个“表面收益率”在那边大放厥词，这个房子收益率达到了10%！千万别相信。日本的盖房产税（固都税）、托管房产的费用都属于持房成本，还有每个月要交的修缮金和物业费（这与托管费不同），杂七碎八的费用减下来估计会砍掉1%-2.5%的收益。
四、 要注意日本房价是否虚高
要注意你买的房子的价格是不是比周围的房价要高。东京确实有谎报房价的现象在发生 (虽然很少 )，因此 ，在买房前你可以了解一下周边的房屋价格 ，比一比价格 。比价的方法五花八门 ，对于首次提出向日本房产投资的朋友 ，建议找专业人士进行咨询 ，避免跌进“陷阱 ”。
五、咱们外国人在东京投资买房，不要选新房。
在东京，新房的价格是二手房价格的一倍左右，最近这几年，房价连续上涨，有不少日本刚需们的首套房都选择舍弃购买新房，把二手房当作了自己的首套房。因为2020年东京奥运会的结束，有价无市的新房房价也会因此更容易下跌。要是他知道你只是投资，还一定推荐你买东京的新房，千万别掉进陷阱里。
上文就是我对首次尝试日本房产投资朋友，买房时要掌握的知识点。

Ⅶ 泡沫破裂后的日本房产为什么值得投资

简要的说，日本房产值得投资的有以下几点原因：

一、投资日本房产大势所趋

早在疫情前，国人对日本房产的投资热度就很高。2018年他们在日本房地产上的交易金额比2017年增长了30%。到了2019年，据一家海外资讯网站的数据，仅第一季度中国买家询问日本房产的数量就比去年同期增加了近13倍！

二、日本房产投资回报率高

到2020年为止，东京的二手房价已经连涨七年，新房房价连涨八年，房地产行情一片向好，尤其是很多优质的房产，这三年以来，涨幅达到了20%~30%左右，按这样来看，5-8%的租房收益更是妥妥的了（即便在我国的一些一线城市也仅仅达到2%）。

三、持有日元资产避险抗通胀

日元是大家周知的在世界里的避险资产，当你买下一个东京、大阪的房产，它就不断地在给你赚取日元。这些投资房到手的利益应该在4%-6%之间。前不久工商银行的4.1%理财产品暴雷的新闻爆红网络，此时拿这钱去投一个东京房产，恐怕还更香。

不过，投资日本房产讲究的一份价钱一份货，市中心地段的房产投资回报率就会比郊区的要高，想要获得高收益的日本房产取决于买家的投资预算。如果你想知道自己适不适合投资日本房产能得到多少回报率可以测算一下【在线测算你适合投资日本房产吗】

不过大家千万别看到日本投资的优点就一股脑去买房，我见过3年上涨30%-40%的日本房产，也见过买了3年没有升值，甚至转手不了的日本房产。投资日本房产的核心是什么？是找到优质房产。

如何找到优质的房产，我给出一下几点建议：

一、投资日本房产，一般指投资什么样的房？

选择东京作为长期租金（公寓），大阪作为居所（一户建筑）和京都。别的地方不用考虑。大体上说，除了日本的两,三个大城市之外，其他地方投资的确没那么方便，回报也不见得理想 。即使最近地价涨得很疯的北海道、冲绳，都有坑，你想要在日本进行房产投资时，一定要选好地段，我熬夜整理了近期值得投资的日本楼盘，大家可以看看【日本最值得投资楼盘资料公开】免费领取

二、在东京买房，一定要制定好选房的标准

即使是一些好的地段掺杂着不少劣质房产，一般人看不出来。因此，选好房必须达到的条件便是要事先制定好自己想要的投资标准。比如房产购入价格、回报率、地理位置、到车站的距离、总户数、管理费、修缮储备金的金额等，如果这一些守则越详尽，搜寻到精良房产的成功率就会增大。

三、 要注意“表面收益率”不是真实收益。

什么叫表面？相当于我们国内说的“毛”、没有扣除成本的粗算收益。假如一个中介指着一个“表面收益率”在那边借题发挥，这个房子收益率是10%！就不要相信了。在国外，日本的持房成本还包括盖房产税（固都税）、托管房产的费用，甚至每个月要交的修缮金和物业费（这与托管费不同），乱七八糟的费用算下来可能会去掉1%-2.5%的收益。

四、咱们外国人在东京投资买房，不要选新房。

二手房的价格和新房的价格，在东京可以偏差一倍左右，很明显房价这几年不断上涨，放弃购买新房作为自己首套房的日本本地人比比皆是，选择购买了二手房。东京新房房价可能会伴随着东京奥运会的结束从而容易下跌。如果有人知道你只是投资，还硬是推荐你买东京的新房，千万别被忽悠。

假如你有进行投资，就将会有冒风险的可能，既然选择投资日本房地产，那么就面临有哪些风险？字数有限，有了解的朋友可以点击看我整理的关于日本房产面临的风险【投资日本房产不得不知的5点，字字诛心】

以上是我对希望想要日本房产投资的朋友，买房时的一些要点。买房投资是件大事，有任何疑问或者需求都可以点击文中链接咨询，反正也不花钱~最后，祝愿大家能买到合心意的房子！

Ⅷ 日本的房地产泡沫是怎么一回事

日本的房地产泡沫

1985 年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。

为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。

到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。

到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。

人们常称这次房地产泡沫是 “二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

Ⅸ 30年前日本遭遇房地产泡沫，一结论解除危机，这个结论到底是啥

30年前日本遭遇房地产泡沫，一结论解除危机，这个结论到底是啥，这个结论其实说的也非常搞笑，就是总结了当时的经济状况，认为要发展实业，后来在努力踏实下，日本又才发展起来了。

其实当年解除日本经济危机的结论就是要踏踏实实发展。在经历了房地产泡沫以后，日本立刻吸取了这次教训，立马调整自己的发展方向，靠房子、土地发财远远没有靠双手劳动来得稳定，于是开始抓“实业”，只有认认真真做事，具有真实产品交易或生产的企业，才能拯救日本。日本百年以上的企业共有3.5万家，历经百年还欣欣向荣，这说明他们的企业认认真真、兢兢业业。果然只有埋头苦干，踏踏实实才可以真正把经济发展起来，日本就是一个例子。

Ⅹ 日本泡沫经济的启示

围绕消费价格指数（CPI）的涨跌，关于是否应该继续加息的议论不绝于耳。不错，作为一国的中央银行，其货币政策的基本目标是维持物价的稳定，如果不出现通货膨胀的迹象，似乎就没有立刻加息的必要。可是，当我们在考虑物价稳定时，是应当注重眼前的价格指数呢，还是着眼于长期持续的物价稳定？另外，维持物价稳定毕竟还只是阶段性举措，我们真正的目的应该是保持经济的长期持续健康发展。日本在对其80年代后期发生的泡沫经济的反省中认识到，CPI的变动对泡沫经济的形成具有决定性作用，这对我们国家经济发展决策有借鉴意义。
日本的泡沫经济虽然已经过去15年了，但在日本国内其作为一段沉痛的历史教训，还在不断地受到专家学者的探讨研究，以避免类似的错误重演。可是在世界范围内，类似的悲剧恐怕正在上演。反过来说，假如时间能够倒流，在日本80年代那样的社会经济条件及国际环境下，以对泡沫经济的认识水平，人们能否明智地采取种种打压泡沫的政策措施，避免泡沫经济的发生呢？对于这个问题，很多的日本专家持悲观的态度。这是因为，促使并放任泡沫经济产生的各项政策措施并不像人们事后评论的那样愚不可及，在当时的社会经济氛围下，这些政策措施被认为是恰当的，并受到绝大多数人的认可与支持。如果违背大多数人的意愿，采取事后看来是正确的政策措施，那么你也许只有承担失败的风险，却不会享有成功的荣光。因为在历史上，不曾发生过的事情是不存在的。这就需要决策者以“我不入地狱谁入地狱”的气概来推行自己坚信正确的政策措施。而正确的知识只能来源于对历史的科学总结。历史虽然不会重复，可是历史又往往惊人地相似。有日本学者回顾泡沫经济时期自己的想法时说道：“对于消费价格及批发价格都很平稳而只有资产价格急剧上升这一现象，我以为这只是股票、房地产等特定市场的问题，未必是整体经济的问题。可是翻开历史，同样的泡沫已重复了无数次，而当它在自己眼前发生时却没有想到，真让人羞愧不已。”他人的失败是我们的一面镜子，我们应以此为鉴，避免再去验证一次。 导致日本泡沫经济“繁荣”的一个主要因素是当时日本央行实行的宽松的金融政策，它是“泡沫生成的必要条件”（日本前央行总裁速水优语）。“广场协定”达成（1985年9月）之后，为了减少与美国的贸易摩擦，强势日元的闸门被打开，开始了大幅度的升值。在“广场协定”达成前一天的东京汇市上，1美元=242日元，而到了1985年底，美元就已跌破了200日元的大关。到1988年年初，美元甚至跌到了1美元=128日元的水平，在短短不到两年半的时间里日元升值了将近一倍。日元的急速升值给日本经济造成了一定的冲击，经济出现衰退的征兆。为应对这一局面，日本央行在1986年分四次把基准利率从 5%下调到3%，并且在87年2月再次下调0.5%，达到当时的历史低点2.5%。80年代的日本经济不像现在这样疲弱，表现出惊人的适应性。通过技术革新及经营合理化等努力，高科技产品出口大增，到了87年年中，经济就开始出现复苏的迹象。本来这时央行应考虑加息以保持经济的平稳增长，可是由于当时国际及国内的情势，迫使日本央行把2.5%的超低利率维持了2年零3个月，直到89年5月31日才上调到3.25%。长期维持低利率政策的最大负面效应是，强化了人们对低利率将长期持续的幻觉。
当时的国际因素是， 87年10月19日美国股市出现“黑色星期一” 的暴跌。为了防止日元也因此大跌，出于国际协调的考虑日本央行被迫维持低利率政策不变。国内的情势主要是物价的持续稳定。传统的经济学认为，经济复苏将带来信用的扩张，通货膨胀也会随之出现。所以央行应在经济出现复苏迹象时就开始逐步调高利率，以防止通货膨胀的蔓延。可是当时由于日元的大幅度升值，使得进口商品及原材料价格下跌，导致CPI出奇地平稳，批发价格指数甚至还一度出现负值。 低利率的长期持续使货币供应量大幅增加，出现了所谓的“过剩流动性”。本来这应该反映在物价上，可是由于日元升值而没能显现出来。在日本政府扩大内需政策的鼓励下，全国掀起了国土开发热潮，到处兴建休闲娱乐设施，建造商品房及高档写字楼。大量资金流向了股票及房地产行业，使得资产价格出现暴涨。从1986年夏季开始，日本央行就用“干柴”这一比喻来指出潜在的通货膨胀危险。可是这一警钟由于迟迟没有出现的通货膨胀，不光没能说服广大的民众，连日本央行自己也开始发生了怀疑。日本的CPI在泡沫经济的末期才开始缓慢上涨：1989年3月比前一年上升了1.1%，到1990年4月超过了2%，同年11月达到了3%以上，一直到1991年8月一直维持在这个水平。本来日本央行在有出现通货膨胀的可能性时便开始调高利率，可是这次却是在通货膨胀出现之后才调高利率。当时的日本央行总裁澄田事后承认了这一做法的失败。当时虽然知道不断地下调利率会导致资产价格的上涨，可是当时日本央行的优先目标是汇率及物价的稳定，从而轻视了资产价格的上升，结果导致了资产的通货膨胀。这里让日本央行烦恼的是，为了防止资产价格出现泡沫，实现持续的物价稳定，就必须在统计上的物价稳定阶段便开始大幅度地提息。可是在当时这种大环境下，谁又能自信看清了整体经济的方方面面，并且有绝对的权威果断加息，逆势而行呢？泡沫吹大的前提条件是持续宽松的货币政策，而物价一旦上升，宽松的货币政策便无法维持下去，大规模的资产价格泡沫也将不会形成。从这个意义上，可以说物价稳定是资产价格泡沫形成的必要条件。
日本前央行总裁速水优在检讨当时金融政策的失误时这样说：“围绕当时泡沫的发生及扩大，金融政策在什么方面负有责任这一问题，我认为重要的是，在景气恢复已明确化了的1988年下半年以后还比较长地维持低利率，使得这种低利率将永存下去的期待在一般人的心中扎下了根这一点。这是泡沫经济扩大的原动力之一，对于这个无法否认的事实，必须深刻反省。”这就是说，利率政策必须具有弹性，而决不可长期停留在某一低水平，从而造成人们对于未来资产收益预期的偏差。 这里还有一个问题，就是我们如何辨别何为泡沫，何为正常的经济快速发展？同时，在判断出现差错，出台了错误政策的情况下，哪个对一个国家的社会经济长期持续健康发展造成的危害大？对于这个问题速水优认为：“实际上，在泡沫扩大的过程中，是否是泡沫的判断真的是非常的困难。其中的一个理由是，我们无法否定这是经济结构变化所带来的可能性。比方说，在当时东京地价暴涨时，人们所举的一个在当时很难分辨的，似乎理所当然的理由是：东京作为国际金融中心的作用的提升。必然的，中央银行总是面对着两个不同的风险，……一个是，在经济正要获得飞跃性的发展时，如果错误地采取紧缩政策，就可能剥夺一个大好的成长机会；另一个是，把只不过是虚幻的生产效率的提高误以为是真实的，放任泡沫的扩大。中央银行在进行政策判断时，不能光注意哪个风险的概率高，还要关注在政策判断出现失误的情况下，哪个造成的社会经济成本高这一问题的评价。泡沫经济时期的经验显示了，对于把只不过是虚幻的生产效率的提高当成是真实的这一错误，从长远来看对国民经济的健康发展造成了沉重打击这一点，当时的日本银行的认识是不足的。”
在速水优看来，放任泡沫的扩大所造成的损失，远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应要大。事实也确实如此。进入80年代后，支撑日本战后30多年高速发展的政治经济体制都渐渐地不符合时代发展的要求了，而这时出现的日元升值在客观上加剧了这一点。日本当时应利用这一危机进行政治经济体制的改革和产业结构的调整。可是当时的政策制定者却只顾眼前的经济繁荣，从而放任泡沫经济的形成与扩大。结果该改革的没改革，该调整的没调整，不仅白白浪费了4、5年的大好时光，而且给以后的经济体制及产业结构的调整带来了巨大的困难。 日本的经验教训表明：第一，汇率的调整并不能阻止经济的泡沫化；第二，尤其在CPI的稳定时期，我们更应该当心资产的泡沫化；最后，我们应处理好眼前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系。在我国当前反对加息的理由之一是，经济过热并非全局性的，所以加息有可能影响经济繁荣。速水优对日本泡沫经济的反省给我们的启示是：在面临这两种风险时，牺牲暂时的经济发展的损失，比起听任泡沫经济扩大可能造成的危害，从长远来看要小得多。总之，我们不应过多地纠缠于CPI的涨跌，把CPI的涨跌作为调控宏观经济的唯一风向标，重蹈日本的覆辙。