房价日本化什么意思

A. 不要在日本买房日本房产到底能不能买

其实到底值不值得投资，主要是根据您对于投资房产的期许而定，想炒房捞一笔的话，日本是最不适合选择的国家，但是想通过出租获得长久稳定收益，那么学姐认为日本房产在全球范围内来说，是很有投资意义的。【日本值得投资的楼盘】

简略地说来，日本房产值得投资的原因有这些：

一、 日本住房需求旺盛

我们知道的是情况是，在世界上人口最多的都市圈是东京圈，除了疫情时期，东京已经经历了50年的人口增长，流入的人口数大约是每年10万左右，北京和上海是少于它的。因而，供给是可以被人口拉动的，东京肯定能够控制住住房需求。

二、日本房产投资回报率高

东京的GDP很高，可以排到全球第二，仅次于纽约。需求高，房价就不容易跌。截至2020年，东京的二手房价已经不断上涨七年，新房房价连涨八年，房地产行情一片向好。不少人还想拿日本房产泡沫破裂来说事，那可真就大错特错了，自从房产泡沫受日本政府的影响破裂以来，慢慢的，房价处于稳步上升的状态，优质的房产涨幅非常快，已经达到了20%~30%左右的幅度，更别说5-8%的租房收益（就算是我们国家的一线城市也只是达到了2%）。

三、持有日元资产避险抗通胀

日元是大家周知的在世界里的避险资产，往近了看，2018年中美贸易战和2019年的美股股灾，日元都上涨了。一旦全球经过了特别严重的经济危机的话，日元基本而言会显现出逆势上涨的趋势。

当你买下一个东京、大阪的房产，它就不断地在给你赚取日元。这些投资房到手的利益有4%-6%之间。最近工商银行的4.1%理财产品暴雷的新闻传遍全网，这个时候拿这钱去投一个东京房产，可能还更香。

四、日本房贷利率低

要是在日本想借钱买房，有稳定工作就很简单，一般来讲，贷款利率在1-2%，甚至有不少人0首付买房，对比国内，房贷利率都差不多要破6%了，是不是内心久久不能平静？站在中国居民角度来讲，要怎样才能够享受到日本的低息贷款，点击链接咨询了解外国人如何在日本贷款买房【免费咨询日本房产投资】

既然有投资，那么就会面临着风险，在投资日本房地产时，你将面临哪些风险呢？篇幅不允许过长，学姐把关于日本房产面临的风险都整理到这篇文章里了。【投资日本房产不得不知的5点】

如果小白是第一次计划购买日本房产投资，特别是在初期认识日本房地产投资时，难免会有误会，走很多弯路。在这里，让我简明扼要地梳理一下在日本买房的基本逻辑：

一、投资日本房产，一般指投资什么样的房？

总之，选择东京作为长期租金（公寓），选择大阪作为住宅（建筑），选择京都作为感觉。不要考虑其他地方。从大体上来讲，除了日本有两到三个大城市之外，其他场所的确不好投资，回报也不一定好。像是最近地价爆炸式增长的北海道、冲绳，也有需要避雷的点，你想要在日本进行房产投资时，如果你想要稳定和安全，那一定要瞄准了东京23区内的长租公寓。这种投资方式也十分普遍，基本上是在日本房产投资中最为常见的。

二、在东京买房，一定要制定好选房的标准

如果你想在东京买房，就地段来看，最主要的五个地段就是（千代田、港区、中央区、新宿区和涩谷区），但是近来，这些地区掺杂着无空房和因空房而烦恼的房产，“多极化”的趋势逐渐明显。因此，选好房必须达到的条件便是要事先制定好自己想要的投资标准。比如房产购入价格、回报率、地理位置、到车站的距离、总户数、管理费、修缮储备金的金额等，这些条件越详细的话，搜寻到优质房产的机会就会变大。相反地，假如选择范围比较大 ，找到优质房产的几率就会普遍较低 。于此，我们面向小型投资公寓统一建立了一个“好房标准”，大家可以依据自己的投资意愿来安排。

三、 要注意“表面收益率”不是真实收益。

这句话要翻来覆去讲三次：“表面收益率”不同于真实收益！

何为表面？就是我们国内说的“毛”、没有扣除成本的粗算收益。假使一个中介指着一个“表面收益率”在那边大惊小怪，这个房子收益率为10%！就不要相信这个了。对于日本持房成本而言，还包含盖房产税（固都税）、托管房产的费用，另有每月要交的修缮金和物业费（这与托管费不同），杂七碎八的费用减下来估计会砍掉1%-2.5%的收益。

四、 要注意日本房价是否虚高

要注意的是 ，你所购买的房子的价格是不是高于周围房价。东京也有虚报房价的情况（虽然不多），因此，在买房前有必要探寻周边的房价 ，对比一下价格 。比价的方式多种多样 ，对于第一次投资日本房产的朋友，提倡还是找专业的人问问，避免掉进坑里。

五、咱们外国人在东京投资买房，不要选新房。

新房在东京的价格更为高昂，差不多是二手房价格的一倍，很明显房价这几年不断上涨，越来越多的日本刚需们对于自己的首套房都选择了放弃购买新房，而是买了二手房。特别是有价无市的新房房价在东京奥运会以后会更加容易下跌。假使他了解到你只是投资，还总是介绍你买东京的新房，千万别被哄骗了。

上文就是我对首次尝试日本房产投资朋友，买房时要掌握的知识点。

B. 日本房产优势

除了东京奥运会对日本房产的推动起到积极的促进作用，实际上除了可预见的日本房产巨大的升值空间，日本房产的其他优势也很明显，包括：日本房产包括土地都是永久产权且无公摊面积，日本房产的租售比高，日本房产的投资门槛低，对外国人无限购且政策与日本人一致等。
由于东京奥运会的原因，很多外国人将投资的目光对准了日本房产市场。很明显的是，在2008年的北京奥运会之后，北京的房价升值近九倍。日本此次是第二次承办夏季奥运会，这不仅会对日本房产的推动起到积极的促进作用，实际上除了可预见的日本房产巨大的升值空间，日本房产的其他优势也很明显。
1. 永久产权，可世代传承
日本的房屋产权与国内不一样，中国是70年产权且是公有制度，只有使用权。而日本房屋是永久产权的，一旦在日本买了房，一般都是房屋与地皮一起买下的，完全归个人所有。如果购买一户建，可以在法律允许范畴内对房子自由改装和重建，这也就意味着购买者拥有永久的居住权和土地使用权，房产可以传给下一代。
2. 租售比高，易出租，增值潜力大
日本一线城市相对于北上广及全球一线城市房价较低，但又属于绝对的发达城市，结合高端住宅租金收入的水平来看，东京、大阪的性价比和大部分城市相比具备竞争力。如上海、北京、台北房价跟东京相仿，但其租金水平远低于东京。大阪的房价低于首尔，但租金水平大幅高于首尔。日本的房价与租金收益比在全球范围内回报较高。根据“日本土地价格”的数据显示，近几年日本的地产市场明显有了复苏的迹象。地价从2013年以来，连续几年都保持上升趋势，并且逐渐趋于稳定，房价自然而然的跟随着地价上涨。
从《2018全球城市租金回报率》TOP10可以看出，日本的大阪市和名古屋市排在第二三位，大阪的租金回报率为7.28%，在国际大都市中，回报率很高。
3. 东京奥运会，推动日本房产发展
日本申办奥运会成功，说起奥运会对房产带来的巨大影响，可以对比一下2008年北京奥运会。由此可见，奥运会对东京乃至整个日本的影响力。
4. 投资门槛低
在日本，一室小户型房产很多，就算是日本房价最贵的东京，只需要投资几十万元就可以购得一套小户型房产，而在国内北上广深等一线城市几十万元可能只够买一间卫生间。此外，日本房产还具有对外国人无政策限制等优势，正是由于以上种种优势，吸引了一大波赴日本买房的中国人。
5. 优惠性
日本的房屋计算方式和中国有所不同，日本算的是套内实用面积，不计算公摊。所以日本房屋的面积×1.4≈中国房屋的面积。也就是说，日本100平米的房子相当于国内140平米的房子。并且在日本，阳台属于赠送面积，也不算在实用面积内，也就能省下了不少平米的购房款。另外，日本的在售物业都是精装修房，最花钱的厨房和卫生间全套配置都有，所以也省去了很多麻烦。
6. 中国人投资日本房产的优势
日本房屋租赁市场稳定，租金流稳定，房屋租金不随房地产市场价格的变化而变化，能确保稳定的投资收益。现在正值中国房地产市场调整期，政府为打击囤积炒房，大幅提高首套房首付比例以及住房按揭贷款利率，对申请购房人资格条件审核也是相对严苛。同时，日本是离中国比较近的国家，来往都十分方便。文化相似，中国人习惯日本清淡的饮食习惯与生活方式，就算移居也不会感到太大不适。

C. 日本社会老龄化严重，对日本房价再次崩盘的可能性有多大

日本社会老龄化严重，日本房价很有可能再次崩盘，这个可能性非常大。因为现在日本的人口老龄化实在是太严重了。日本老龄化带来的问题将会是日本的房子将会有很多空房，大批量的空房出现，将会对日本的房价进行剧烈的冲击。日本的房价很有可能因为日本老龄化严重而导致再次崩盘。

说到底无论房子价格再怎么炒作，房子也终究是给人“住”的，炒作也必须建立在“住”的基础上。更何况在日本房地产市场最后的疯狂中，日本的人口结构已经发生了根本的变化，日本的人口基础已经无法支撑起高房价。人口结构才是决定日本房地产市场走势的根本性原因。

D. 日本房价不断下跌，为何房子都无人问津

当我拿到这个问题的时候，我觉得这个问题很好回答。因为不管是在哪一个国家里都会有这样的现象，出现日本的房价在不断的下跌，确实是真房子无人问津，也有这样的事情存在，但是是因为以下这几点才会出现这样的现状。

3、工作的原因不允许。如果你去过日本，你就会发现很多日本人生活工作的地方，并不是自己的家乡生活工作的地方，并没有打算长期居住，而且很多日本的白领变动都非常的大，今年在这家公司，明年又去了那家公司，所以说他们很难确定在哪里安家置业，买房那绝对是不可能的一件事情，因为他们的明天到底在哪里自己都不知道，所以买房子特别的谨慎。

综合以上这3点原因，希望小伙伴能够明白日本的房价不断下跌，但是房子无人问津，到底是因为什么了吧？

E. 当年日本房价大跌的原因是什么房价会像日本一样暴跌吗

日本崩盘的主要原因是炒房的人太多，高得房价很高，投机盛行。应该不会出现这个情况，政策会依据市场做调整。相信楼市！

日本房价房地产崩盘的四个原因：

第一，劳动力人口见顶，人口进入老龄化阶段。

第二，城镇化已经基本完成，没有新增的人口迁移需求。

第三，房地产存量已经很高，户均住房和人均居住面积达到一定水平。

第四，经济出现系统性的金融危机，对流动性造成重大冲击。

日本是什么时候开始调控房地产的了？1987年，日本开始了类似的房地产调控

1.限贷，就是控制房地产贷款，房地产贷款的年增长额度，不能超过当年日本贷款的增速，严格控制港地产的贷款量。

2 限售。 就是没有满2年的交易，要被抽重税。

结果恰好是2年后，危机爆发，1991年东京高档楼盘率先下跌，1992年，日本全国房地产开始崩盘。

在1989年，日本的房地产泡沫和股市泡沫达到巅峰，在1990年初，席卷日本的经济危机爆发，日本股市暴跌。

以上内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对商办网的支持，祝您购房愉快！

F. 日本首都圈新房价格逼近30年来最高位，为何日本房价这么昂贵

不得不说，有很多人都希望自己能够在自己30岁之前购买一套房子，因为这样的话能够让自己有一个更好的生活，而且也能够让自己在日常生活中有一个更好的自信。很多人都想要通过自己的努力让自己有一个资本，这样的话就能够让自己去买得起房子。但是我们赚的钱更多，其实房价也在上涨的越来越快，而且也可能会让我们不能够有一个比较多的资本去完全够买得起一个房子。日本的经济十分发达，而且很多日本人都能够让自己有个比较好的收入，并且他们的收入能够支撑起自己的家庭，而且也能够养活自己的家庭。这其实还是比较好的，而且也能够让日本人有一个比较好的生活。但是有很多日本人仍然想要让自己去购买房子，并且也想要让自己更更好的家庭，从而让自己的家庭接受更好的服务。日本首都圈新房价格逼近30年来最高位，为何日本房价这么昂贵？我认为主要有三个原因:

一、日本的土地资源稀缺。

我们都知道日本是一个岛国，这也就意味着日本的土地资源是十分稀缺的，因为他们大部分都是山地，而且也可能不会有一个比较好的平整的努力，因为他们不能够让自身有一个比较好的独立资源，这就意味着他们在建房子的时候要考虑到这一点。如果房子价格太低的话，就会导致很多人都去购买这些房子，那么这就会导致房子不能够有一个比较好的服务。而正是因为日本土地资源短缺，才导致了日本房价的昂贵。

以上就是我的看法，大家还有什么想法吗？欢迎在评论区留言。

G. 为什么世界经济正在逐渐“日本化”

2016年，美国《华盛顿邮报》专栏作家马特·奥布莱恩发表了题为《世界经济正在日本化》的文章。奥布莱恩发现：“不管是在美国还是在其他国家，因为世界经济正转向日本模式。”

所谓“日本化”，可以概括为“三低三高”并存的经济常态：低利率、低通胀、低增长、高福利、高货币、高债务。

此后四年，全球经济似乎如奥布莱恩所预测的那样转向“日本化”。

2019年9月，美国前财长拉里·萨默斯指出：“现在对欧洲和日本可靠的市场预期使它们陷入货币经济学的‘黑洞’，即利率困在零的水平动弹不得。收益率保持为零或负值可能将持续一代人的时间，美国距离加入它们只有一次衰退之遥。”

仅仅三个月后，2020年新冠疫情重创全球经济，欧美政府“兜底式”救灾救市，美联储将联邦基金利率下调至零，直接采购债券ETF。

很多人说，平成三十年是日本“失去的三十年”。当前，全球经济正加速“日本化”，这是否意味着我们的将来如桥水分析师所言可能“失去十年”，亦或更久？

过去三十年，日本经济走向了“低利率、低通胀、低增长、高福利、高货币、高债务”之困境。

这成为当今宏观经济学的一大谜题。

我们先从1990年说起。1990年是日本经济的拐点，当时有两大趋势：

一是日本泡沫经济崩溃；

二是日本劳动人口进入拐点。

普遍认为，泡沫经济崩溃是日本“消失三十年”的直接原因；日本生育率低迷、老龄化加剧则是深层次原因。

经济泡沫崩溃后，房价、股价暴跌，日本经济陷入持续通缩。1997年亚洲金融危机再创日本经济，日本政府历经多年徘徊后主动改革求变，央行将银行隔夜拆借利率下调到零，日本率先进入零利率时代。

2001年互联网泡沫爆发，日本央行开启量化宽松（QE），进而又探索了双宽松（QEE）、甚至实施负利率（NIRP）。日本率先进入了负利率时代。

日本央行的极端宽松政策，主要是给日本政府财政提供融资。央行直接购买日本政府债券，成为日本财政的最大债权人。

2008年金融危机爆发，日本央行大幅度增加了政府债券的采购。目前，日本央行持有的日本债务规模已经超过了日本GDP。

图：全球主要国家劳动人口走势，来源：Source United Nations. UBS

中国GDP从2010年开始进入下行通道，劳动人口则从2015年开始进入拐点。2019年，中国GDP增长率为6.1%，相较2010年下降了4.5个百分点。预计，2020 年之后中国经济活动人口平均每年下降 400 万人。中国需要注意政策性婴儿潮对经济的脉冲。

日本以1990年泡沫危机为拐点，全球经济则是2008年金融危机为拐点，日本引领世界走向“三低三高”之陷阱。

底层逻辑是：低生育、老龄化—高福利及增长乏力—货币刺激增长—金融危机—货币及财政扩张，央行购买政府债券—高福利、高货币、高债务、低利率—金融资产通胀，实体经济通缩—低通胀、低增长。

参考文献

【1】如何读懂日本央行资产负债表？潘捷、陈斐韵、黄海澜，东方证券；

【2】日本人口老龄化及相关企业研究，倪华，方正证券。

文 | 智本社

智本社 |一个听硬课、读硬书、看硬文的硬核学习社。微信搜索“智本社”（ID：benshe0-1），学习更多深度内容。

H. 日本的房价有多高，如果换算成人民币，大概是什么样的水平

现在买房子成了许多人的一种追求，这种情况也是被形势所迫的。生活在我们社会里面的人大多数都是很现实的，就像很普通的两个人恋爱到结婚，男方的房子是必备的。所以也是由于大家的这种观念越来越强，导致现在房价的持续升高。在许多人眼里，拥有了一栋房子就是拥有了笔很大的财富，所以无论在世界的哪一个地方，房价都在上涨。

而且在大阪，一栋独立的村屋其实只需要160万元一套的样子，这可是相当得便宜呀！这两地因为地理位置不同，而导致房价十分得悬殊，这真的是完美得体现了日本房价的波动之大呀！高的价格可以达到270万元一套，低的价格又只需要140万元一套，这样的一个大间，也是让我们清晰地看到了现在日本房市的情况。

I. 日本的房地产泡沫是怎么一回事

日本的房地产泡沫

1985 年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。

为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。

到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。

到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。

人们常称这次房地产泡沫是 “二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。